인천지방법원 2026타경14. 부천시 원미구 역곡동 두산빌라트 D동 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 강미숙이며 2002.05.10 소유권을 이전받았습니다. 현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2020.01.22 주식회사우리은행 근저당권 73,700,000원이고, 2026.01.14 김성영의 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인 전입 시점입니다.

현황조사·매각물건명세서에 확인되는 임차인 이상철의 전입일은 2002.04.24입니다. 이는 말소기준권리인 2020.01.22보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 보증금 전액을 매수인이 승계한다고 단정할 수도, 반대로 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 이 사건에서는 보증금 확인이 곧 실질취득가 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 것은 선순위 전입

과거 한빛은행·신용보증기금·김상기·곽한성의 근저당과 최광수·신한카드의 가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.01.22 우리은행 근저당입니다. 그런데 임차인의 전입은 그보다 약 18년 앞선 2002.04.24입니다. 따라서 임차관계 확인 없이 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸하므로 인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자를 알 수 없어 인수액은 수치화할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격보다 먼저 ‘비교 가능성’을 점검

두산빌라트D동은 총 9세대, 준공일은 2002.04.22입니다. 제공된 실거래는 모두 31.5㎡ 거래인데 분석 대상 면적은 61.5㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격을 401호의 직접 시세로 적용하기에는 한계가 큽니다.

전체 3건 평균은 122,333,333원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 117,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군보다 -6.4% 낮아 제공 지표상 하락 추세입니다. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 171.8%로 계산되지만, 면적 자체가 31.5㎡와 61.5㎡로 다르므로 이 비율을 곧바로 “시세보다 몇 % 비싸다”는 직접 평가에 쓰면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

위 배당은 제공된 추정표 기준입니다. 임차인 이상철의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차보증금이 배당으로 소진되지 않는 구조라면 미배당 부분이 매수인에게 남을 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 리스크는 별개

제공 시나리오상 1회 유찰까지는 등기상 채권자 청구액이 전액 배당되고, 2회 유찰 시에는 13,496,576원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 표 역시 임차인 보증금이 반영되지 않은 계산입니다. 이 사건은 단순히 유찰 횟수에 따라 “싸지는” 물건으로 보기보다, 선순위 임차인의 보증금을 확인한 뒤 낙찰가와 합산한 실질취득가로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동곡초등학교 남동측 인근이며 공동주택, 상가점포와 공장이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 167.3㎡, 평지·정방형·소로한면 조건이며 공시지가는 2,678,000원/㎡입니다.
• 건물 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조가 없어 내부구조를 직접 확인하지 못했고, 외관과 공부·주변탐문 등을 참작해 평가됐습니다.
• 현황 차이. 발코니 부분에 새시조 다용도실이 소재해 평가에 포함됐습니다.
• 환금성. 두산빌라트D동은 총 9세대의 소규모 다세대이고, 제공된 실거래도 3건뿐이며 대상 면적과 일치하지 않아 가격 비교 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 최우선 확인. 이상철의 보증금과 임대차 범위, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서 원문과 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 시세 비교표본 보완. 제공 실거래는 31.5㎡이고 분석 대상 면적은 61.5㎡이므로 동일·유사 면적의 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 제공 가격지표의 최근 거래 추세가 -6.4%인 만큼 과거 평균 122,333,333원보다 최신 거래 117,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 수리비·점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 제공 배당표의 매수인 인수액 0원 계산만으로 안전하다고 보지 말고 선순위 임차보증금을 반영해 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — “신건 2.01억”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금

이 물건의 핵심은 권리관계가 복잡해서가 아니라, 가장 중요한 금액 하나가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 등기상 말소기준은 2020년 우리은행 근저당이고 이후 경매개시결정은 소멸하지만, 이상철의 전입은 2002.04.24로 훨씬 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 201,000,000원을 “싸다”고 볼 근거는 없습니다. 제공된 최근 12개월 거래 평균은 117,000,000원이고 최근 추세는 -6.4%지만, 거래 면적이 31.5㎡로 분석 대상 61.5㎡와 다르기 때문에 직접 비교도 제한적입니다. 결국 이 사건의 입찰 판단 순서는 ① 선순위 임차보증금 확인 → ② 실질취득가 계산 → ③ 동일 면적 시세 재확인입니다. 세 단계가 끝나기 전까지는 최저가 자체에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.