인천지방법원 2026타경24. 부천시 오정구 원종동 우성타운빌라 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1997.07.04입니다. 소유자 김수정은 2012.03.08 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 225,000,000원입니다. 중요한 점은 이 물건에 가격을 직접 대조할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 감정가보다 싸 보인다거나 시세 대비 할인됐다는 식의 평가는 할 수 없습니다. 오히려 신건 100%인 만큼 현장 중개 시세와 실제 거래 가능가격을 별도로 검증한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경24 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 295-5 우성타운빌라 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 4층 401호 · 사용승인 1997.07.04 |
| 소유자 | 김수정 (2012.03.08 거래가액 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 10,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 현재 존속 담보권은 매각으로 소멸
2012년 국민은행 근저당, 2018년 윤영숙 근저당, 2019년 국민은행 근저당, 2023년 윤영숙 근저당과 2024년 김경주 근저당 등 과거 권리들은 등기상 말소됐습니다. 2023.10.25 부천시 압류 역시 2024.05.27 해제·말소됐습니다. 현재 존속하는 담보권 가운데 가장 앞선 것은 2024.06.17 우리은행 근저당권 134,200,000원이며, 이후 정명숙 13,000,000원, 김정임 13,000,000원의 근저당권과 경매개시결정이 이어집니다. 이 존속 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
우성타운빌라는 총 10세대, 사용승인일 1997.07.04인 소규모 다세대 건물입니다. 확인 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액이 제시되지 않아, 감정가 225,000,000원과 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다.
현재 회차는 유찰이 한 번도 없는 감정가 100%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득액도 현재는 225,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 시세 대비 저렴한지 판단할 실거래 근거가 없으므로, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 225,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,000,000원 | 19,016,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 180,000,000원에서도 신고된 담보채권은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰해 144,000,000원이 되면 채권자 미배당액이 19,016,000원 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,950,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 134,200,000원 | 134,200,000원 |
| 2. 근저당 · 정명숙 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김정임 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,850,000원 |
현재 회차 225,000,000원 가정 시 담보채권 160,200,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 60,850,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오정초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 원종역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 등, 창호는 하이새시 등이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로를 이용합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,317,000원/㎡, 토지면적은 425.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인으로 등재된 사람은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·보증금·확정일자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2023.10.25 부천시 압류는 이후 해제·말소됐고, 현재 존속하는 선순위 담보권은 2024.06.17 우리은행 근저당입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서를 반드시 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일 규모 다세대의 실제 매물가와 거래 가능가격을 조사해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대, 1997년 사용승인 건물인 만큼 아파트와 같은 환금성을 전제로 접근해서는 안 됩니다.
- 회차별 전략. 현재 225,000,000원, 1회 유찰 180,000,000원, 2회 유찰 144,000,000원으로 시나리오가 제시돼 있으므로 가격 검증 결과와 맞춰 회차별 상한을 따로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·체납관리비와 조세채권을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인이 먼저”
이 물건은 예상배당상 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 현재 존속하는 담보권도 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 다만 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 225,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 총 10세대, 1997년 사용승인 다세대주택이라는 점까지 감안하면, 이 사건의 승부처는 ‘권리가 소멸하느냐’보다 실제 점유상태와 225,000,000원이 현 시장에서 적정한 가격인지를 확인하는 데 있습니다. 권리는 양호, 가격은 검증 필요. 현 단계의 결론은 여기에 가깝습니다.
