인천지방법원 2026타경44. 김포 장기동 ‘청송마을모아미래도엘가’ 510동 3층 304호 아파트입니다. 소유자 최범수는 2019년 11월 28일 거래가 283,850,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당 261,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당 가운데 애큐온캐피탈과 비엔케이캐피탈 근저당은 이미 말소됐고, 엔에이치농협캐피탈 근저당 252,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
권리구조보다 주의할 부분은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 429,000,000원으로 동일한데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 416,458,333원입니다. 최저가는 최근 평균의 103.0%이고, 최신 거래는 400,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 단순히 “경매라서 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경44 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1869-5 청송마을모아미래도엘가 510동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.536㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최범수 (2019.11.28. 거래가 283,850,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 429,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 199,541,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.11.28. 신한은행 근저당권입니다. 2021.09.16. 설정된 엔에이치농협캐피탈 근저당과 2026.02.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2014년 우리은행 근저당은 2019.11.28. 이미 말소됐고, 애큐온캐피탈·비엔케이캐피탈 근저당도 각각 후속 말소등기가 확인됩니다.
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 계산상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없어 매수인 인수액 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래 모두 확인
청송마을모아미래도엘가는 1,060세대, 2014년 6월 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 12건은 2026년 8~9월에 집중돼 있어 현재 가격 판단에 직접 활용하기 좋은 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 26 | 425,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 7 | 405,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 12 | 428,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.09 | 84.54㎡ | 4 | 444,500,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.08 | 84.54㎡ | 25 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 18 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 425,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 416,458,333원 |
최근 12건 거래 범위는 390,000,000원~444,500,000원, 평균은 416,458,333원입니다. 현재 최저매각가 429,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.0%로 평균보다 약 12,541,667원 높습니다. 최신 거래 400,000,000원과 비교해도 최저가가 29,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 429,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 261,800,000원 | 261,800,000원 |
| 2. 근저당 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 252,000,000원 | 160,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 4.29억 가정에서는 채권최고액 합계 513,800,000원 중 422,310,000원이 배당되고 91,490,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 푸른솔초등학교 남서측 약 100m 지점에 위치하며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 급·배수 및 위생설비·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 2,387,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,060세대 단지이며, 최근 동일 평형 12건이 390,000,000원~444,500,000원 범위에서 거래됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세와 응찰가 비교. 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높으므로 경매라는 이유만으로 가격 우위를 전제하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래가 400,000,000원으로 현재 최저가보다 29,000,000원 낮습니다. 입찰 직전 추가 실거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당은 인수 아님. 엔에이치농협캐피탈의 예상 미배당 91,490,000원은 후순위 채권자의 부족분으로, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 343,200,000원, 2회 유찰 시 274,560,000원입니다. 유찰 여부와 당시 시세 변화를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗하지만 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 현존 권리가 모두 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 429,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 416,458,333원의 103.0%이며, 최신 거래 400,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 최근 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 이유가 있는지를 확인하는 데 있습니다.
