인천지방법원 2026타경30022. 김포 한강신도시 내 ‘한강신도시e편한세상’ 204동 8층 802호 아파트입니다. 말소기준은 2014.09.29. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 현재 확인되는 임차인 이태희의 전입일과 확정일자는 모두 2020.10.13.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 권리보다 더 세밀하게 봐야 합니다. 최저가 709,000,000원은 최근 12개월 평균 736,900,000원의 96.2%로 평균보다는 낮습니다. 그러나 가장 최근인 2026.07 거래가는 690,000,000원으로, 현재 최저가가 오히려 19,000,000원 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +1.1%로 하락 추세는 아니지만, 최신 거래보다 높은 신건 가격을 두고 단순히 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30022 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1250-3 한강신도시이편한세상 204동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 8층 |
| 거래 비교 면적 | 140.463㎡ |
| 소유자 | 정을자 · 2014.06.28. 매매 · 거래가액 529,966,632원 |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 709,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 55,124,222원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2014.09.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2018년 강다솔 명의의 주택임차권 190,000,000원이 등기됐지만 2019.01.15. 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이태희 1명이며 전입과 확정일자는 2020.10.13., 배당요구는 2026.02.09.입니다. 말소기준보다 늦게 전입했기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금 액수는 확인되지 않아 우선변제 배당액은 확정할 수 없지만, 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이태희 · 주거 | 2020.10.13 / 2020.10.13 | 미상 | 2026.02.09 | 대항력 없음 우선변제 금액 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
한강신도시e편한세상은 955세대, 2012.07.13. 준공 단지입니다. 비교 면적 140.46㎡의 제공 실거래 12건을 보면 전체 평균은 735,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 736,900,000원과 최신 거래 690,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 140.46㎡ | 13 | 690,000,000원 |
| 2026.03 | 140.46㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 140.46㎡ | 29 | 880,000,000원 |
| 2026.03 | 140.46㎡ | 19 | 730,000,000원 |
| 2026.01 | 140.46㎡ | 24 | 725,000,000원 |
| 2025.11 | 140.46㎡ | 22 | 748,000,000원 |
| 2025.10 | 140.46㎡ | 8 | 698,000,000원 |
| 2025.10 | 140.46㎡ | 8 | 698,000,000원 |
| 2025.10 | 140.46㎡ | 24 | 790,000,000원 |
| 2025.10 | 140.46㎡ | 14 | 710,000,000원 |
| 2025.06 | 140.46㎡ | 14 | 720,000,000원 |
| 2025.06 | 140.46㎡ | 12 | 738,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 140.46㎡ | 10건 | 736,900,000원 |
현재 최저가 709,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.2%입니다. 평균 기준으로는 27,900,000원 낮지만, 가장 최신인 2026.07 거래 690,000,000원보다는 19,000,000원 높습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세가 +1.1%이므로 하락장 신호는 아니지만, 최신 실거래보다 높은 가격에 신건 응찰을 서두를 이유도 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 709,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,490,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 327,600,000원 | 327,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,910,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 신건 709,000,000원에서는 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여 166,910,000원이 계산됩니다. 1회 유찰 567,200,000원에서도 배당 부족액은 0원, 2회 유찰 453,760,000원에서는 채권자 부족액 85,777,600원이 발생합니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청수초등학교 북동측 인근, 김포한강신도시 택지개발지구 내 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있으며, 김포도시철도 운양역이 도보권에 위치합니다.
- 용도·건물. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 8층입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 고도지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 955세대 단지이며 비교 면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다. 다만 거래가격이 690,000,000원부터 880,000,000원까지 분포해 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 736,900,000원이지만 최신 거래는 690,000,000원입니다. 평균만 보고 가격 여유를 과대평가하지 마세요.
- 임차인 보증금 확인. 이태희의 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의를 위해 매각물건명세서 원본의 보증금 기재 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 327,600,000원 이후 58,800,000원까지 변경된 이력이 있으므로 현재 유효액과 확정채권양도 내용을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2026.07.08. 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 권리가 아니라 기존 근저당권의 이전관계입니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 시 567,200,000원, 2회 유찰 시 453,760,000원입니다. 현재 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
- 관리·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 비교가 필요하다
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 임차인은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류 역시 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 최초 근저당권의 채권최고액 변경 이력과 현재 채권자 이전관계는 원본 확인이 필요합니다.
가격은 한 방향으로만 좋다고 보기 어렵습니다. 709,000,000원은 최근 12개월 평균 736,900,000원보다 낮지만, 최신 거래 690,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 +1.1%로 뚜렷한 하락장은 아니므로 “평균보다 낮다”는 이유만으로 급하게 응찰하기보다, 동일 면적 최신 실거래와 해당 8층의 개별 조건을 기준으로 상한가를 보수적으로 정하는 물건에 가깝습니다.