인천지방법원 2026타경30090. 부천시 원미구 원미동 대림프라우드빌 6층 601호, 전용 34.81㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연으로 2021.03.08 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 245,000,000원입니다. 현재 살아 있는 담보권은 없고, 과거 신정신용협동조합·신목신용협동조합· 우리은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 권리관계의 기준점은 2022.01.05 국의 압류입니다. 이후 부천시·국·서울특별시의 압류와 2026.01.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 임차인 전입입니다. 임차인 김희진은 2021.03.08 전입했고 2026.01.22 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 단정적인 대항력 보유자로 보지 않고 대항력 가능·미상으로 처리하며, 매수인의 최종 인수액 역시 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 83-1 대림프라우드빌 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로136번길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.81㎡ · 6층 601호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.08 소유권 취득 · 등기부 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희진 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 규모 / 준공 | 대림프라우드빌A · 16세대 · 2014.11.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.01.05 시흥세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 2023.04.28 부천시 압류, 2023.06.19 울산세무서장 관련 국의 압류, 2024.01.31 서울특별시 압류, 2026.01.13 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희진 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 2026.01.22 완료 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 신청채권자 김희진과 임차인 김희진의 이름이 일치하며, 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 의심이 제기돼 있습니다. 다만 현재 확인된 내용만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세의 107.3%
같은 대림프라우드빌A에서 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 202,125,000원이지만, 과거 237,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09 한 건으로 192,000,000원이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 가격 추세는 -6.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 34.81㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2024.09 | 35.17㎡ | 5 | 179,500,000원 |
| 2024.08 | 34.81㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 35.17㎡ | 6 | 237,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 202,125,000원 |
| 최근 12개월 | 34.81㎡ | 1건 | 192,000,000원 |
현재 최저가 206,000,000원은 전체 거래 평균의 101.9%, 더 중요한 최근 12개월 평균의 107.3%입니다. 즉 임차인 인수가 전혀 없다고 가정해도 현재 회차의 실질취득 하한은 최근 거래 수준보다 높습니다. 더구나 임차보증금 승계가 확인될 경우 실제 부담은 그보다 더 커질 수 있으므로 “신건이라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김희진 | 245,000,000원 | 202,316,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 김희진에게 202,316,000원이 배당되고 42,684,000원이 미배당됩니다. 다만 이 245,000,000원 청구액이 임차보증금과 동일하다는 자료는 없고, 임차보증금 자체도 미상입니다. 따라서 42,684,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다. 반대로 김희진에게 대항력이 성립하고 미배당 임차보증금이 존재한다면 그 금액의 승계 가능성은 별도로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 34.81㎡입니다.
- 입지. 부천북초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 제반 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 2,943,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래도 4건에 그쳐, 가격 판단은 최근 실거래와 개별 호수 상태를 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김희진의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 여부, 확정일자를 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력·우선변제·승계액을 확정할 수 없습니다.
- 신청채권과 임대차 관계 확인. 신청채권자 김희진과 임차인 김희진이 동일명입니다. 청구액 245,000,000원의 발생 원인과 임차보증금과의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 실거래 192,000,000원의 107.3%이고 최근 추세도 -6.6%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 계산돼 있으나, 임차인 승계액이 확인되지 않으면 최저가 하락만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 임차인도 지금은 보수적으로
이 물건은 후순위 압류가 복잡해 보이지만 등기 자체는 구조가 명확합니다. 현재의 말소기준은 2022.01.05 압류이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김희진은 그보다 앞선 2021.03.08 전입자입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 승계 부담을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 공격적으로 볼 근거가 없습니다. 신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 192,000,000원의 107.3%이고 최근 추세는 -6.6%입니다. 임차인 인수가 없다고 해도 최근 시세 이상이며, 인수가 확인되면 실질취득비용은 더 높아집니다. 현재 회차는 ‘싸서 사는 물건’이 아니라 임대차 실체와 승계액을 먼저 확정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
