인천지방법원 2026타경30099. 부천시 원미구 상동 사랑마을 1623동 11층 1101호, 전용면적 134.805㎡의 아파트입니다. 소유자는 배병량이고, 2023.06.22 설정된 용인축산업협동조합 근저당 426,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.01.31 오병익 근저당 1,300,000,000원, 2026.04.20 부천시 압류, 2026.05.06 임의경매개시결정이 이어졌고 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 750,000,000원인데, 같은 단지 동일면적 최근 12개월 거래 평균은 713,583,333원, 가장 최신인 2026.09 거래는 740,000,000원입니다. 따라서 인수 0원이라는 권리상 장점만으로 현재 회차 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 417 사랑마을 1623동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.805㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 11층 |
| 사용승인 | 1993.05.29 |
| 소유자 | 배병량 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 750,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 370,877,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 0명입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 자료만으로 점유관계까지 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입·임차관계 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 7.5억은 최근 평균보다 높다
사랑마을(청구) 동일면적 134.81㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 713,583,333원이고, 최신 거래는 2026.09 740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 134.81㎡ | 3 | 740,000,000원 |
| 2026.08 | 134.81㎡ | 7 | 705,000,000원 |
| 2026.08 | 134.81㎡ | 16 | 800,000,000원 |
| 2026.08 | 134.81㎡ | 13 | 715,000,000원 |
| 2026.07 | 134.81㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 134.81㎡ | 17 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 134.81㎡ | 14 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 134.81㎡ | 10 | 740,000,000원 |
| 2026.02 | 134.81㎡ | 2 | 675,000,000원 |
| 2026.01 | 134.81㎡ | 13 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 134.81㎡ | 6 | 648,000,000원 |
| 2025.11 | 134.81㎡ | 4 | 705,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 713,583,333원 |
거래 범위는 648,000,000원~800,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 750,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%입니다. 최신 2026.09 거래 740,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 현재 회차에서는 ‘경매라서 싸다’는 가격 논리가 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 750,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,900,000원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 426,000,000원 | 426,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오병익 | 1,300,000,000원 | 314,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,726,000,000원 중 740,100,000원이 배당되고, 미배당액은 985,900,000원입니다. 오병익 근저당은 일부만 배당되지만 해당 근저당 자체는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 750,000,000원 | 740,100,000원 | 985,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 600,000,000원 | 591,600,000원 | 1,134,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 1,253,200,000원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 오병익 근저당의 미배당액은 커지지만, 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 1회 유찰 시 최저가는 600,000,000원, 2회 유찰 시 480,000,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며, 사랑마을(청구)은 440세대, 사용승인일은 1993.05.29입니다.
- 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 ‘상도초등교’ 서측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(중동지구)이며 공시지가는 3,467,000원/㎡입니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.06.22 용인축산업협동조합 근저당 426,000,000원이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 750,000,000원은 최근 12개월 평균 713,583,333원의 105.1%이고 최신 거래 740,000,000원보다 높습니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 600,000,000원, 2회 유찰 시 480,000,000원으로 내려가는 시나리오를 현재 실거래와 함께 비교해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.22 용인축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 오병익 근저당·부천시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그러나 현재 회차의 실질취득액은 750,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 713,583,333원의 105.1%이고, 최신 2026.09 거래 740,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건의 현재 핵심은 권리 할인보다 응찰가가 최근 실거래 수준을 얼마나 반영하느냐에 있습니다.
