인천지방법원 2026타경30132. 부천시 오정구 여월동 여월휴먼시아 311동 1층 101호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 황명희로, 2019.01.31 소유권을 이전받았고 거래가액은 500,000,000원입니다. 등기상 현재 경매와 직접 연결되는 말소기준은 2020.12.28 중소기업은행 근저당권 120,000,000원이며, 그 뒤 2021.08.27 설정된 중소기업은행 근저당권 288,000,000원과 2026.01.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 먼저 존재하는 점유관계입니다. 황철순은 2014.10.06 전입했고, 말소기준권리인 2020.12.28보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소멸하고 매수인이 얼마를 떠안을지 계산할 수 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만으로 실제 인수 없음이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30132 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 340 여월휴먼시아 311동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 15층 건물 중 1층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 황명희 (2019.01.31 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 730,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 2007.11.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 오래된 압류·가압류·가등기·근저당권들은 이미 말소된 이력이 있고, 현 경매의 말소기준은 2020.12.28 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 2021.08.27 중소기업은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 황철순의 전입은 말소기준보다 6년 이상 앞선 2014.10.06이므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황철순 | 2014.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
황철순은 과거 이 부동산의 소유자였습니다. 2014.09.17 소유권이전 등기가 있었고 거래가액은 325,000,000원이었으며, 이후 현재 소유자 황명희에게 2019.01.31 소유권이 이전됐습니다. 제공된 조사에서는 황철순이 임차인으로 기재되어 있으면서 등기부상 과거 권리자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있습니다. 다만 보증금 자체가 미상이므로 관계만으로 인수 위험을 없다고 판단할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
여월휴먼시아3단지 전용 84.95㎡의 최근 12건 거래 평균은 740,250,000원입니다. 신건 최저가 730,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%입니다. 그러나 가장 최근인 2026.08 거래는 725,000,000원이어서 현재 최저가는 최신 거래보다 높습니다. 게다가 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득가 기준의 시세 비교는 아직 완성되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 4 | 725,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 733,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 14 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 13 | 765,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 750,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 5 | 760,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 740,250,000원 |
표본의 최저가는 690,000,000원, 최고가는 790,000,000원입니다. 이 경매물건 역시 1층이고, 최근 2026.08의 동일 면적 1층 거래가가 690,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 평균 740,250,000원만 기준으로 신건 730,000,000원을 저렴하다고 단정하기보다 층과 최신 거래, 임차보증금까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 730,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,700,000원 |
| 1. 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 312,300,000원 |
위 배당표는 제공된 시뮬레이션으로, 황철순의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 표시된 소유자 잔여 312,300,000원과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 숫자 — 가격은 내려가도 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 730,000,000원 | 408,000,000원 | 312,300,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 584,000,000원 | 408,000,000원 | 167,760,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 467,200,000원 | 408,000,000원 | 52,128,000원 |
제공된 시나리오에서는 2회 유찰까지 중소기업은행의 408,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 이것은 황철순의 보증금이 반영되지 않은 계산입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 인수액이 커질 수 있으므로, 단순히 584,000,000원이나 467,200,000원만 보고 실질취득가가 그만큼 내려간다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 길주로573번길에 위치하며 주변은 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치울역이 있습니다.
- 건물. 2007.11.20 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 101호이며, 계단식·남동향 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 여월휴먼시아3단지 899세대이며, 동일 전용 84.95㎡ 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·여월택지지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,470,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황철순 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 숫자입니다. 보증금이 확정되어야 매수인 인수액과 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부에 따라 배당과 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 황철순은 과거 소유자이면서 현재 임차인으로 조사되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있습니다.
- 가격 비교는 1층 기준으로. 이 물건은 1층이고, 2026.08 동일 면적 1층 실거래 690,000,000원이 있습니다.
- 최신 시세도 함께 확인. 최근 12개월 평균은 740,250,000원이지만 최신 거래는 725,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사에서 임차보증금과 배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘보증금’
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 2014.10.06부터 전입한 대항력 임차인 황철순입니다. 보증금이 미상인 이상 매수인 인수액도 미상이고, 최저가 730,000,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 시세와 비교할 수 없습니다.
가격 자체도 신건에서 뚜렷한 우위가 확인되지는 않습니다. 최저가는 최근 12개월 평균 740,250,000원의 98.6%지만 최신 거래 725,000,000원보다 높고, 같은 1층 거래는 690,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금을 먼저 확정하고, 그 금액을 반영한 실질취득가를 다시 시세와 비교해야 하는 물건입니다. 보증금 확인 전에는 권리 안전성과 가격 메리트 모두 확정 판단을 유보하는 편이 데이터에 부합합니다.
