인천지방법원 2026타경30179. 김포시 장기동 김포한강신도시범양레우스라세느 근린생활시설-1 제1층 제110호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이고, 감정가와 신건 최저가는 모두 154,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025년 3월 27일 상상인플러스저축은행의 근저당권 150,000,000원이고, 그 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건은 등기만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 임차인 오진희는 2024년 8월 29일 전입해 말소기준보다 앞서고, 조사자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 월 차임은 1,500,000원이며 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 신건 최저가 154,000,000원만 보고 취득가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 1894-9 김포한강신도시범양레우스라세느 근린생활시설-1 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 대상 면적 | 27.7095㎡ |
| 소유자 | 온동네디엔아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인플러스저축은행 / 150,000,000원 |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가의 10% 기준 15,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2025.03.27. 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 2026.01.22. 임의경매개시결정과 2026.02.27. 대형기선저인망수산업협동조합의 가압류 2,695,277,000원은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 앞선 임차인입니다. 오진희의 전입일은 2024.08.29.로 말소기준보다 약 7개월 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오진희 | 104동 110호(84.00) | 2024.08.29 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 50,000,000원 승계 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 조사자료상 점유부분은 “104동 110호(84.00)”로 기재되어 있고, 경매 대상 주소는 “근린생활시설-1 1층110호”입니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 대조해 실제 점유 대상과 경매 목적물의 일치 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 1.54억이 아니라 실질 2.04억
현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가와 같은 154,000,000원으로 가정하면, 낙찰 후에도 임차인 보증금 50,000,000원이 남습니다. 매수인 실질취득은 204,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 154,000,000원 | 50,000,000원 | 204,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 123,200,000원 | 50,000,000원 | 173,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 98,560,000원 | 50,000,000원 | 148,560,000원 |
이 사건은 보증금이 현재 각 회차 매각가보다 큰 구조는 아니므로, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 표면상 최저가에 50,000,000원을 더한 금액이 실제 취득부담이라는 점은 동일합니다.
④ 단지 실거래 — 하락 추세지만 직접 비교시세는 아니다
단지 거래자료의 최근 12개월 평균은 539,000,000원, 최신 2026.08 거래는 540,000,000원이고, 최근 거래구간은 과거 구간보다 -14.7% 하락했습니다. 다만 이 거래들은 84.85~84.97㎡대이고, 대상 면적 27.7095㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 또한 본건은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로 이 단지 거래를 본건의 직접 시세로 대입해 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 1 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 516,000,000원 |
| 2025.12 | 84.85㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 539,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 인수 · 임차인 오진희 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,695,277,000원 | 1,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 근저당 150,000,000원이 전액 배당되지만, 가압류에는 1,044,000원만 배당되어 총 미배당액이 2,694,233,000원입니다. 임차인 오진희 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장기본동 행정복지센터 남측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 전반적으로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 “근린생활시설”로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물 내 제1층 제110호이며 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어글라스 창호입니다.
- 도로. 본건 남측으로 중로의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,873,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·고도지구·철도보호지구·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 취득원가를 1.54억으로 잡지 말 것. 현재 회차 기준 매수인 인수 50,000,000원을 더한 204,000,000원이 핵심 계산값입니다.
- 임차인 원문 대조. 조사자료의 점유부분 “104동 110호(84.00)”와 경매 대상 “근린생활시설-1 1층110호”가 실제로 동일 목적물을 가리키는지 확인해야 합니다.
- 우선변제 없는 선순위 임차인. 예상배당상 임차보증금 배당은 0원이고 50,000,000원이 전액 승계되는 구조입니다.
- 비교시세 오판 금지. 단지 거래자료는 84㎡대이고 본건 대상 면적은 27.7095㎡로 면적이 맞지 않으며 용도도 근린생활시설입니다.
- 하락 추세 반영. 단지 최근 거래구간은 이전 거래구간 대비 -14.7%로 나타나므로 과거 전체평균 600,750,000원을 본건 가격판단의 중심값으로 사용하면 안 됩니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 계약관계를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “1.54억 낙찰”이 아니라 “2.04억 취득”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 후순위 가압류나 경매개시결정은 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원이 남습니다. 따라서 신건 최저가 154,000,000원을 그대로 취득가격으로 보면 안 되고, 현재 회차의 실질취득은 204,000,000원으로 봐야 합니다.
가격 측면에서도 단지 거래자료가 존재한다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 539,000,000원, 최신 거래는 540,000,000원이지만 모두 84㎡대 거래이고, 본건은 대상 면적 27.7095㎡의 근린생활시설 이용 물건입니다. 게다가 단지 거래 추세는 -14.7%입니다. 결국 이 사건은 인수액을 정확히 반영하고, 본건과 맞는 근린생활시설 비교가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
