인천지방법원 2026타경30195. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티2차 비동 9층 920호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.03.19. 설정된 우리은행 근저당권 110,400,000원입니다. 이후 제이비우리캐피탈 가압류와 현재 임차권자 심찬보의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 특히 심찬보의 주민등록일자는 2024.12.02.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 현재 제시된 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 갑구에는 2022.12.06. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 등기는 “임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택”이라는 내용이므로, 입찰 전 등기 원문과 관련 서류를 대조해 매각 후 처리 관계를 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-46 스위트엠아크라시티2차 비동 9층920호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 중 9층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인 | 2020.02.10 |
| 소유자 | 오승필 · 2020.03.19. 소유권이전 등기 · 거래가액 126,820,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 98,271,564원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
현재 임차권자 심찬보의 임대차계약일은 2024.11.22., 점유개시는 2024.12.01., 주민등록과 확정일자는 모두 2024.12.02.입니다. 보증금은 20,000,000원이며 건물 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 2026.01.20. 이루어졌습니다. 전입이 2020.03.19. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.20. 접수되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 심찬보 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2024.12.02 / 2024.12.02 | 대항력 없음 우선변제 확인 매수인 승계 0원 |
현재 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 1.10억, 시세 검증은 별도로
감정가와 현재 최저매각가는 모두 110,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유권이전 등기에 기재된 거래가액은 126,820,000원입니다. 다만 현재 가격 메리트 판단에 사용할 최근 실거래 표본은 본 분석에 포함하지 않았으므로, 1.10억원 자체를 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,400,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 8,089,959원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 청구 합계 118,489,959원 중 107,660,000원이 배당되고, 미배당은 10,829,959원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동 양촌역 동측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 양촌역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 920호이며 2020.02.10. 사용승인되었습니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 택지개발지구와 성장관리권역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권. 심찬보의 전입 2024.12.02.는 말소기준 2020.03.19.보다 뒤입니다. 대항력 없음과 배당요구 접수 사실을 원본 명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부와 임대의무 관련 내용을 반드시 확인하세요.
- 가격. 신건 최저가 110,000,000원을 곧바로 가격 메리트로 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래와 대조하세요.
- 배당. 현재 매각가 가정에서는 우리은행 근저당권도 2,740,000원 미배당되고 제이비우리캐피탈 배당은 0원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아닙니다.
- 점유·명도. 현재 임차권자가 건물 전부를 대상으로 등기되어 있으므로 실제 인도 상태와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 민간임대 등기는 확인”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 말소기준은 2020.03.19. 우리은행 근저당권이고, 현재 임차인 심찬보의 전입은 2024.12.02.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그래서 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 갑구에는 2022.12.06. 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 이 부분의 매각 후 처리 관계를 확인하지 않은 채 단순히 ‘인수 0원 = 완전 무위험’으로 결론 내리는 것은 이릅니다. 또한 신건 최저가 110,000,000원이 시장가격 대비 싼지 판단할 최근 실거래 비교도 별도로 필요합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 민간임대 등기 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
