인천지방법원 2026타경30211. 부천시 소사구 송내동 ‘유진플러스’ 1동 5층 501호, 전용 44.39㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김태영이고 2022.10.04. 거래가 112,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 두 건의 주택임차권을 단순히 더해서 보면 안 된다는 점입니다. 한국토지주택공사는 데이터 판정상 보증기관 대위·승계로 분류돼 강준원 보증금과 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 강준원 1명입니다.
또 하나의 결정적인 문구가 있습니다. 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 원칙상 선순위 임차권의 인수 가능성이 있더라도 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 반면 을구 8번 강준원 주택임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 현재 150,000,000원 매각가정에서는 보증금 20,000,000원 중 17,100,000원만 배당돼 2,900,000원 인수가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 421-17 1동 5층501호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 성주로 44-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.39㎡ · 5층 |
| 건물 / 규모 | 유진플러스 · 8세대 · 2012.09.25. 준공 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 |
| 소유자 | 김태영 (2022.10.04. 소유권이전 · 거래가 112,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 141,543,648원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — LH 확약과 강준원 미변제분을 분리
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 130,000,000원 별도 합산 제외 | 2021.11.24 / 2021.11.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확약 |
| 실제 임차인 | 강준원 | 20,000,000원 | 2023.12.28 / 2023.12.28 | 대항력 有 우선변제 有 인수 2,900,000원 |
한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되므로 실제 임차인을 2명으로 계산하거나 130,000,000원과 20,000,000원을 단순 합산하지 않습니다. 확약은 한국토지주택공사 임차권에만 적용되며, 강준원 미변제분에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 152,900,000원으로 본다
유진플러스 전용 44.39㎡의 확인 거래는 5건입니다. 비교 시세지표 평균은 110,200,000원, 최신 확인 거래는 2022.09 · 112,000,000원입니다. 신건 최저가 150,000,000원만으로도 시세지표의 136.1%이며, 강준원 미변제 2,900,000원을 더한 실질취득 152,900,000원은 시세지표의 138.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 44.39㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2021.11 | 44.39㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2021.10 | 44.39㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 44.39㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 44.39㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 110,200,000원 |
실질취득 152,900,000원은 비교 평균보다 42,700,000원 높고, 최신 확인 거래 112,000,000원보다도 40,900,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 신건 최저가 150,000,000원이 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 오히려 현재 기준에서는 확인 시세지표 이상이라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 강준원 보증금(우선변제) | 20,000,000원 | 17,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 141,543,648원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 강준원에게 17,100,000원이 배당되고 2,900,000원이 부족합니다. 이 부족분이 현재 매수인 인수액입니다. 한국토지주택공사 130,000,000원은 배당표상 기재된 대위·승계 채권이며 실제 임차인의 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 인수효과는 실질 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차별 인수 추정 — 유찰돼도 권리구조 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 2,900,000원 | 현재 회차 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 12,480,000원 | 배당 시나리오 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 36,128,000원 | 배당 시나리오 |
유찰 시 최저매각가 자체는 내려가지만 임차권 미배당액이 커질 수 있으므로, 낙찰가만 보고 할인폭을 판단해서는 안 됩니다. 특히 한국토지주택공사 확약은 그 임차권에만 적용되므로, 강준원처럼 확약 밖의 미변제 임차보증금은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중입니다. 8세대 규모의 유진플러스이며 전용면적은 44.39㎡입니다.
- 입지. 부천여자중학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북측과 서측으로 각각 폭 약 10미터 및 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되며, 소로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인 거래 표본도 5건이므로, 가격 판단은 확인된 거래 범위를 보수적으로 적용할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- LH 확약 원문 확인. 을구 7번 주택임차권의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 강준원 미변제액 확인. 현재 배당가정에서는 2,900,000원이 남습니다. 매각가가 달라지면 배당과 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 중복 신고 분리. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인 수와 보증금을 강준원과 단순 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 현재 회차는 150,000,000원이 아니라 인수액을 더한 152,900,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최신 확인 거래가 2022.09이고 비교 거래가 5건이므로, 입찰 전 현재 거래 가능 가격을 별도로 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 권리는 걷혔지만, 현재 가격은 여전히 높다”
이 사건을 단순히 ‘선순위 임차권 130,000,000원’으로 보면 과도하게 위험하게 볼 수 있고, 반대로 ‘확약서가 있으니 인수 0원’으로 끝내도 부족합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이고 을구 7번에는 말소동의 확약서가 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그러나 실제 임차인 강준원의 을구 8번 임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않으며, 현재 배당가정에서는 2,900,000원이 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 152,900,000원입니다. 이는 비교 시세지표 110,200,000원의 138.7%이고 최신 확인 거래 112,000,000원보다도 40,900,000원 높습니다. 권리구조의 큰 축은 확약으로 완화됐지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대라는 환금성 특성까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득가와 실제 매각조건을 함께 확인하는 것입니다.
