인천지방법원 2026타경31170. 부천 소사구 괴안동 조양그랜드맨션 4층 402호, 전용 59.33㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.09.15. 박동명 근저당권 75,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 서재철의 임차권등기는 매각절차상 말소 대상이지만, 임차권등기는 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수조건이 명시돼 있습니다.
서재철은 2020.07.24. 주민등록·점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 나타나며, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 예상배당에서는 임차보증금에 대한 배당이 없고 매수인 인수액이 175,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 234,000,000원에 낙찰받는다면 최저가 234,000,000원 + 인수 175,000,000원 = 실질취득 409,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 162 조양그랜드맨션 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 안곡로149번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.33㎡ · 지하1층 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이광섭 (2024.03.07. 매매 · 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기부상 과거 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.09.15. 을구 9번 박동명 근저당권입니다. 그 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인은 별도입니다. 서재철의 전입·점유는 2020.07.24.로 말소기준보다 빠르고, 보증금 175,000,000원의 임차권등기가 존재합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서재철 | 2020.07.24 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 미변제액 인수 |
| 정선욱 | 2020.08.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
조양그랜드맨션 전용 59.33㎡ 거래는 확인된 5건의 평균이 181,600,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 2022년 209,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2024.03 거래 175,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 구간보다 4.5% 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 59.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2022.08 | 59.33㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2022.08 | 59.33㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2022.02 | 59.33㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 59.33㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 | 59.33㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
신건 최저가 234,000,000원 자체도 최근 12개월 거래 175,000,000원의 133.7%입니다. 여기에 서재철 인수액 175,000,000원을 더한 현재 실질취득은 409,000,000원으로, 최근 거래 대비 233.7%입니다. 시장 추세도 4.5% 하락으로 집계돼 있어 현재 가격을 ‘저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 인수 · 서재철 임차보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 박동명 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 73,733,768원 | 73,733,768원 |
| 4. 경매개시결정 · 서재철 | 175,000,000원 | 81,190,232원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 323,733,768원 중 229,924,000원이 배당되고 미배당은 93,809,768원입니다. 별도로 서재철 임차보증금 175,000,000원이 매수인 인수액으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세가 있으면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 서재철 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 234,000,000원 | 229,924,000원 | 93,809,768원 | 175,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 187,200,000원 | 183,779,200원 | 139,954,568원 | 175,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 149,760,000원 | 146,863,360원 | 176,870,408원 | 175,000,000원 |
유찰되면 표면상 최저가는 내려가지만, 이 사건에서는 임차인 인수 문제를 먼저 해결하지 않으면 가격 하락 자체가 매수 메리트로 연결되지 않습니다. 특히 정선욱의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 서재철 175,000,000원 외 추가 승계 위험도 배제할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 성숙된 주택지대 안에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 다세대주택 중 4층 402호이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 소로에 양면 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 총 9세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 5건입니다. 최근 12개월 표본은 1건으로 시세 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서재철 보증금 인수. 175,000,000원이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않는 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 정선욱 보증금 확인. 2020.08.03. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 서재철이 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타나는 경위를 문건과 계약 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 해당액을 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 거래 175,000,000원, 현재 최저가 234,000,000원, 서재철 인수 포함 현재 실질취득 409,000,000원을 따로 보지 말고 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 최저가보다 인수액이 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 서재철은 말소기준보다 앞선 점유·전입과 175,000,000원의 임차보증금을 가지고 있고, 명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않습니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 175,000,000원입니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 409,000,000원으로 최근 12개월 거래 175,000,000원을 크게 웃돕니다.
게다가 정선욱은 말소기준보다 앞선 2020.08.03. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 최근 시세는 이전 구간 대비 4.5% 하락했고, 최저가 자체도 최근 거래의 133.7%입니다. 이 물건은 유찰 여부보다 임차보증금 승계 범위를 확정하는 것이 먼저인 사건입니다.
