수원지방법원 2025타경53544. 안산시 단원구 고잔동 대가팰리스 4층 402호, 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 복층형 물건입니다. 등기사항전부증명서상 전유면적은 79.37㎡이고, 집합건축물대장에는 4층 46.25㎡와 5층 33.12㎡의 복층 형태로 등재되어 있습니다. 현 소유자는 백금선이며 2022.01.25. 매매를 원인으로 240,000,000원에 취득한 뒤 2022.02.15. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 윤강남의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.29., 확정일자는 2022.01.13., 주민등록일자는 2022.01.26., 점유개시일자는 2022.01.27.이고 보증금은 240,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2025.10.21. 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·임차권은 그보다 앞서 있습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 핵심이 되지만, 이 사건에는 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 들어와 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-13 대가팰리스 4층 402호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 등기상 79.37㎡ · 4층 및 5층 복층 형태 |
| 소유자 | 백금선 · 2022.01.25. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,200,000원 / 247,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 건물 명칭 | 등기상 ‘대가팰리스’ · 외관에는 ‘대가앨리스’ 부착 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 / 사용 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤강남 | 240,000,000원 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.01.26 · 확정 2022.01.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약서 제출 |
실제 임차인은 윤강남 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사는 2026.06.01. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 봐도 103.0%
이 사건은 확약으로 임차보증금 실질 인수가 0원이므로 현재 회차에서 실질취득가는 최저매각가와 같은 247,200,000원입니다. 비교 가능한 실거래는 대가앨리스 전용 79.37㎡ 4층, 2022.01. 거래 1건으로 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 79.37㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 비교지표 | 79.37㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 247,200,000원은 최근 비교지표 240,000,000원의 103.0%입니다. 따라서 신건 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 전체 실거래 표본도 1건뿐이고 확인된 최신 거래월이 2022.01.이므로, 환금성과 현재 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,800원 |
| 1. 임차인 윤강남 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 2,939,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,260,800원, 윤강남 임차보증금 240,000,000원, 주택도시보증공사 2,939,200원으로 매각대금 전액이 배분되는 구조입니다. 신청채권자의 미배당액은 237,060,800원으로 계산됩니다. 다만 윤강남 임차권은 확약으로 매수인 실질 인수가 0원입니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 4층과 5층의 복층 형태입니다.
- 면적 표기. 등기사항전부증명서상 4층 79.37㎡이나 집합건축물대장에는 4층 46.25㎡, 5층 33.12㎡로 등재되어 있습니다.
- 제시외건물. 건물 외부 상·하부층 베란다 부분에 소유자 미상의 샷시조 판넬지붕 제시외건물이 있으며 평가와 매각에 포함되었습니다. 매수 시 위반건축물 여부 재확인이 필요합니다.
- 명칭 차이. 공부상 명칭은 ‘대가팰리스’이나 건물 외관에는 ‘대가앨리스’가 부착되어 있습니다.
- 입지. 화랑초등학교 남동측 인근이며 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 감정평가 요항표에는 제1종일반주거지역으로, 토지 정보에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있어 원본 공적장부 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 총 세대수는 7세대이고 확인된 실거래는 1건입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어려운 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 윤강남 임차권에만 적용됩니다. 현황조사와 현장 방문으로 별도 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득가 247,200,000원은 비교 실거래 240,000,000원의 103.0%입니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
- 복층·면적 차이 확인. 등기상 79.37㎡와 건축물대장상 4층 46.25㎡·5층 33.12㎡의 표기 관계를 현장과 원본 서류로 맞춰봐야 합니다.
- 제시외건물 점검. 베란다 부분 제시외건물이 평가·매각에 포함됐지만 위반건축물 여부는 매수 전 재확인이 필요합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유상태와 체납관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 첫인상은 240,000,000원 선순위 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 윤강남 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리분석의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 247,200,000원이 곧 실질취득가이고, 이는 확인된 실거래 240,000,000원의 103.0%입니다. 게다가 총 7세대 다세대주택이고 실거래 표본도 1건뿐이며, 복층 면적 표기와 제시외건물 확인 과제도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮아졌지만, 신건 가격에 별도 가점을 줄 근거는 약한 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
