수원지방법원 2025타경53600. 광명시 하안동 주공아파트 405동 12층 1203호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 같은 단지 실거래 비교 대상 면적은 45.55㎡입니다. 현재 소유자는 김미경이고, 말소기준은 2020.10.21. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 180,400,000원입니다. 이후 아이엠캐피탈 가압류, 신한은행 가압류와 오케이저축은행의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 신건치고는 시세와의 간격이 있습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 454,583,333원이고 현재 최저가는 430,000,000원으로 최근 평균의 94.6%입니다. 최신 거래는 2026.08. 600,000,000원이지만, 전체 12건은 395,000,000원~600,000,000원에 분포해 거래별 편차가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 651 주공아파트 405동 12층1203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교대상 면적 45.55㎡ · 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김미경 (2015.07.02. 거래가 197,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 4,909,629원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2020.10.21. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 그 뒤의 아이엠캐피탈 가압류 43,661,275원, 신한은행 가압류 7,028,503원, 오케이저축은행 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 2025.01.23. 설정됐던 한국스탠다드차타드은행 가압류 12,392,090원은 2025.03.25. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 430,000,000원은 최근 평균 아래
주공4단지 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 454,583,333원, 최저 거래는 395,000,000원, 최고 거래는 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.9㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 45.77㎡ | 1 | 525,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 2025.10 | 45.55㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 14 | 470,000,000원 |
| 2025.10 | 45.9㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 45.9㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 45.9㎡ | 14 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 45.55㎡ | 9 | 415,000,000원 |
| 평균 | 45.55㎡ | 12건 | 454,583,333원 |
현재 최저가 430,000,000원은 최근 12개월 평균 454,583,333원의 94.6%입니다. 신건 가격이 최근 평균을 웃도는 유형은 아닙니다. 다만 같은 면적대에서도 실제 거래가 395,000,000원부터 600,000,000원까지 크게 벌어져 있으므로, 단순 평균 하나만으로 가격을 확정적으로 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 180,400,000원 | 180,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 43,661,275원 | 43,661,275원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 7,028,503원 | 7,028,503원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 4,909,629원 | 4,909,629원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,300,593원 |
430,000,000원 가정에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여는 187,300,593원입니다. 1회 유찰 344,000,000원과 2회 유찰 275,200,000원 시나리오에서도 표시된 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하안초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 12층이며 사용승인일자는 1989.10.10입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 단지. 주공4단지 1,346세대이며 비교대상 면적 45.55㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.10.21. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 가격 확인. 최근 12개월 평균은 454,583,333원이지만 실제 거래 범위는 395,000,000원~600,000,000원입니다. 동일 동·층·수리상태를 따로 비교하세요.
- 토지거래 규제 확인. 감정평가 자료에는 광명시 소재 아파트에 관한 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장과 집행서류를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 수치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 평균 아래
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.21. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 신건 430,000,000원으로 최근 12개월 평균 454,583,333원의 94.6%입니다. 다만 동일 면적대 거래가 395,000,000원~600,000,000원으로 넓게 분포하므로, 권리의 단순함과 평균 이하 가격을 확인하되 개별 호수의 상태·점유·규제와 실제 비교매물을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
