청주지방법원 2025타경2081. 충청북도 청주시 청원구 율량동 2393, 도로명 율중로 47에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 신예슬이고, 말소기준은 2022년 7월 20일 설정된 남청주신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 삼성카드·KB국민카드 가압류, 청주시 압류, 경매개시결정과 여러 주택임차권등기가 이어집니다. 확인된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준일 뒤라 데이터상 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당가정에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기사항전·차권자 기재는 대항력을 단정할 수 없으므로 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2081 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 2393 · 충청북도 청주시 청원구 율중로 47 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용 중 |
| 토지 | 247.2㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 943,000원/㎡ |
| 소유자 | 신예슬 |
| 감정가 / 최저가 | 1,114,963,200원 / 1,114,963,200원 (신건) |
| 청구액 | 600,410,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 다수
말소기준 근저당권은 2024.06.27. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 같은 날 예수병원신용협동조합·황현정·심순영의 근저당권부채권 질권이 설정됐으며 2024.07.31. 유순호의 질권도 추가됐습니다. 경매개시 채권자는 주식회사 한별자산관리대부금융입니다. 말소기준 근저당권과 그 이후의 가압류·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 없음 8건, 미상 2건
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송호석 | 202호 전체 | 2022.10.18 | 해당 없음 | 6,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오광호 | 301호 전체 | 2022.10.21 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강인철 | 건물 3층 147.32㎡중 도면표시 | 2022.08.05 | 2022.07.28 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영석 | 건물 4층 130.76㎡ 중 도면표시 | 2022.07.28 | 2022.07.28 | 270,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권은주 | 건물 2층 147.32㎡ 중 도면표시 | 2022.09.15 | 2022.08.26 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민경 | 건물 2층 147.32㎡중 도면표시 | 2022.12.26 | 2022.12.12 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽규식 | 건물 2층 147.32㎡ 중 도면표시 | 2022.11.28 | 2022.11.18 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진주 | 건물 3층 147.32㎡ 중 도면표시 | 2023.08.24 | 2023.10.20 | 20,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차권자 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
강인철·정영석·권은주·김민경·곽규식·김진주는 주택임차권등기가 존재하지만, 모두 전입일이 2022.07.20. 말소기준보다 뒤입니다. 송호석과 오광호 역시 전입일이 말소기준 이후입니다. 따라서 이 8건은 대항력 없음으로 판단됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,114,963,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,549,632원 |
| 1. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,093,464원 | 13,093,464원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,487,709원 | 13,487,709원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 534,832,395원 |
채권 총액 566,581,173원은 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당으로 계산되며 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 현재 회차 534,832,395원, 1회 유찰 시 314,069,681원, 2회 유찰 시 137,459,511원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,114,963,200원 | 566,581,173원 | 0원 | 534,832,395원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 891,970,560원 | 566,581,173원 | 0원 | 314,069,681원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 713,576,448원 | 566,581,173원 | 0원 | 137,459,511원 | 0원 |
실거래 시세 자료는 제시되지 않았기 때문에 감정가 1,114,963,200원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 1회·2회 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동청주세무서 남동측 인근이며, 주위는 주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 247.2㎡ 대지, 평지·정방형·소로각지이며 제1종일반주거지역입니다.
- 계획. 지구단위계획구역(청주율량2지구), 주거용지, 소로2류 및 중로3류 도로에 접합니다.
- 공시지가. 943,000원/㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 기사항전·차권자는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 여부를 원본 명세서와 전입세대 자료로 대조해야 합니다.
- 호실별 실제 점유. 201호·202호·203호·204호·301호·302호·303호·401호 등 여러 호실의 임차관계가 확인되므로 현재 점유 상태를 호실별로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기. 강인철·정영석·권은주·김민경·곽규식·김진주의 주택임차권등기가 존재하므로 배당요구와 명도 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이므로 매각 대상과 등기상 공동담보 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가격만으로 시세 대비 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 점유 확인은 별개”
이 사건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2022.07.20. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입일을 가진 임차·점유자는 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
그러나 임차·점유 관계가 단순한 물건은 아닙니다. 다수 호실의 임차권등기가 존재하고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 기재 2건은 대항력을 단정할 수 없습니다. 여기에 시장 실거래 자료도 없어 감정가 1,114,963,200원의 가격 적정성을 검증하기 어렵습니다. 등기상 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유·명도 확인과 가격 검증이 입찰 전 핵심 과제인 사건입니다.
