🏷️ 571,000,000원 📊 최근시세 107.7% 🛡️ 인수 0원 📉 추세 -5.3%
수원지방법원 2025타경53631. 시흥시 신천동 ‘시흥신천삼환나우빌’ 106동 9층 901호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2013.04.11 설정된 중소기업은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2026.01.16 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전되어 있습니다.
가격 쪽은 반대입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 571,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래는 모두 530,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 107.7%이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -5.3%로 내려와 있습니다. 전체 12건 평균 552,250,000원보다도 최저가가 높기 때문에, 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 949 시흥신천삼환나우빌 106동 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 제106동 9층 901호 |
| 실거래 비교면적 | 120.406㎡ |
| 소유자 | 이호준 · 2013.04.11 소유권이전 · 거래가액 338,910,630원 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 571,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 46,714,575원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2013.04.11 중소기업은행 근저당권이며, 2024.11.14 삼성카드 가압류, 2025.10.31 임의경매개시결정, 2025.11.03 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 530,000,000원
시흥신천삼환나우빌은 419세대, 2012.03.06 준공 단지입니다. 비교 면적 120.406㎡의 실거래는 총 12건이며, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 그 3건은 2026.05, 2026.07, 2026.08에 모두 530,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 120.41㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 120.41㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 120.41㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2025.05 | 120.41㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2025.04 | 120.41㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2025.01 | 120.41㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2024.10 | 120.41㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 2024.08 | 120.41㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2024.05 | 120.41㎡ | 2 | 532,000,000원 |
| 2023.09 | 120.41㎡ | 13 | 570,000,000원 |
| 2023.06 | 120.41㎡ | 19 | 570,000,000원 |
| 2023.04 | 120.41㎡ | 8 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 120.406㎡ | 3건 | 530,000,000원 |
| 전체 평균 | 120.406㎡ | 12건 | 552,250,000원 |
최근 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 530,000,000원과 최신 거래 530,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 571,000,000원은 최근 시세의 107.7%이고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 -5.3%입니다. 따라서 과거 570,000,000원 거래가 존재한다는 이유만으로 현재 571,000,000원을 가격 메리트가 있는 수준으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,110,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,121,516원 | 19,121,516원 |
| 4. 강제경매 관련 삼성카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 303,768,484원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 259,121,516원이 전액 배당되고, 배당 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 303,768,484원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 소래고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·학교·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 약 450미터 직선거리에 서해선 신천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물의 제106동 제9층 제901호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 실거래. 비교 면적 120.406㎡ 기준 전체 표본은 12건, 최근 12개월은 3건이며 최근 3건은 모두 530,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 552,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 530,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인해야 합니다.
- 현재 가격. 최저가 571,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.7%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -5.3%이므로 과거 고가 거래만으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당권은 2026.01.16 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있으므로 현재 권리자 표시를 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 볼 사건
이 사건은 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 실질취득액 571,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 530,000,000원의 107.7%이고, 가격 추세도 -5.3%입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 권리 인수는 없지만 신건 가격이 최근 실거래보다 높은 상태라는 점입니다. 전체 평균 552,250,000원 역시 현재 최저가보다 낮습니다. 현 회차에서는 가격 메리트를 전제로 판단하기보다 최근 실거래와 점유관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
