수원지방법원 2025타경53667. 안산시 상록구 부곡동 베스트빌 3층 302호, 전용 56.05㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 김동녘의 임대차계약일은 2021.06.26, 확정일자는 2021.07.01, 전입·점유개시는 2021.08.02이고 임차보증금은 159,000,000원입니다. 말소기준인 2022.11.09 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 함께 살펴야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김동녘)가 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 실질 인수 위험은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 546-2 베스트빌 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 옹주1길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 전용 56.05㎡ · 지상 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 임대훈 (2021.08.05. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,283,770원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0
실제 임차인 1명. 김동녘은 보증금 159,000,000원, 전입·점유개시 2021.08.02, 확정일자 2021.07.01로 말소기준 2022.11.09보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 원칙적으로는 배당 부족분의 인수 여부를 확인해야 합니다. 다만 2026.06.01 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력을 포기하고 미배당이 생겨도 임차권등기를 말소하기로 동의했으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동녘 | 주택 전부 | 159,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질 인수는 없지만 신건 가격은 평균보다 높다
베스트빌(546-2) 동일면적 56.05㎡의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 평균은 162,500,000원이고, 최저가는 이 평균의 108.3%입니다. 최신 거래는 2021.11의 195,000,000원이며, 다른 거래는 2021.07의 130,000,000원입니다. 표본 수가 2건이고 거래 시점도 오래되어 현재 가치 판단에는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.05㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 56.05㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 평균 | 56.05㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
현재 최저매각가는 176,000,000원으로 실거래 평균 162,500,000원보다 높습니다. 확약으로 인수 부담이 사라져 실질취득액도 현재 회차에서는 176,000,000원으로 볼 수 있으므로, 평균 실거래 대비 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 반면 2021.11 최신 거래 195,000,000원보다는 현재 최저가가 낮지만, 최신 거래 자체가 2021년 거래라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김동녘 보증금 | 159,000,000원 | 159,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,000,257원 | 5,000,257원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,283,770원 | 8,735,743원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 176,000,000원에서는 임차인 보증금 159,000,000원이 전액 배당되고, 서민금융진흥원 가압류도 전액 배당되며 주택도시보증공사는 8,735,743원을 배당받는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡공원 서측 인근으로 다세대·다가구 및 근린생활시설이 소재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2018.05.14입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,494,000원/㎡, 토지면적 242.9㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모이고 확인되는 동일면적 실거래는 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·미배당 시 임차권등기 말소 동의 확약서의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김동녘의 임차권등기는 보증금 159,000,000원, 전입·점유개시 2021.08.02, 확정일자 2021.07.01입니다.
- 가격 상한 점검. 최저가 176,000,000원은 비교 실거래 평균 162,500,000원의 108.3%입니다. 권리 안정성과 가격 적정성은 별개로 판단해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 확인 거래가 2021.07과 2021.11의 2건뿐이므로 현재 매매가를 추가로 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지거래 허가구역. 대상자와 용도에 따라 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 확약서 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 별개”
이 물건은 처음 보면 보증금 159,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력을 포기하고 배당 부족 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 김동녘 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 해소됐습니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가 176,000,000원은 비교 실거래 평균 162,500,000원보다 높고 그 비율은 108.3%입니다. 최신 거래 195,000,000원이 존재하지만 거래 시점은 2021.11이고 표본도 2건뿐입니다. 따라서 이 사건은 확약으로 권리는 정리됐지만, 신건 가격을 곧바로 싸다고 볼 수 없는 다세대주택으로 보는 것이 핵심입니다.
