수원지방법원 2025타경53716. 안산시 단원구 선부동 숲속하우스 3층 301호, 전용 61.95㎡의 단지형 다세대주택입니다. 소유자 장성훈은 2021.12.15. 매매를 원인으로 거래가액 201,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025.11.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 핵심은 을구 5번 전경림의 주택임차권입니다. 전입일 2021.12.10., 확정일자 2021.10.21., 보증금 201,000,000원으로 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 대항력이 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건은 통상적인 대항력 임차권 사건과 결론이 다릅니다. 주택도시보증공사는 2026.06.01. 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의했습니다. 따라서 배당계산상 신건에서는 44,040,000원의 미배당이 생기지만, 이 확약이 적용되는 전경림 임차권에 관해서는 매수인이 그 부족액을 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1134-3 숲속하우스 3층301호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 선삼로3길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 61.95㎡ · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 장성훈 (2021.12.15. 매매, 거래가액 201,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경림 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 201,000,000원 | 2021.12.10 / 2021.10.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명, 전경림입니다. 임차권등기는 2024.01.02. 접수됐고 보증금은 201,000,000원입니다. 전입 2021.12.10.과 확정일자 2021.10.21.이 강제경매개시결정 2025.11.14.보다 앞서므로 원래는 매각대금에서 전액 변제되지 않는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
* 배당모형만 적용하면 신건 160,000,000원에서 집행비용 3,040,000원 차감 후 임차보증금에 156,960,000원이 배당되어 44,040,000원이 부족합니다. 1회 유찰 128,000,000원에서는 75,592,000원, 2회 유찰 102,400,000원에서는 100,833,600원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 2026.06.01. 확약서가 해당 임차권의 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 명시하므로 이 금액들은 룰상 미배당 계산액이며 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 1.60억은 확인 거래가 2.01억의 79.6%, 다만 거래는 2021년 1건
숲속하우스는 총 7세대, 2015.11.16. 준공입니다. 확인되는 목표면적 61.95㎡ 거래는 2021.12 한 건으로, 3층에서 201,000,000원에 거래됐습니다. 이 사건 소유권이전의 거래가액도 201,000,000원으로 등기돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 61.95㎡ | 3 | 201,000,000원 |
| 확인 표본 | 61.95㎡ | 1건 | 201,000,000원 |
신건 최저가 160,000,000원은 이 확인 거래가의 79.6%입니다. 금액 차이는 41,000,000원입니다. 다만 비교 대상 거래가 2021.12 한 건뿐이므로, 이를 그대로 현재 시세라고 단정하거나 20.4% 할인이라고 확정해서 보는 것은 무리입니다. 가격 숫자는 매력적으로 보이지만 시세 검증 표본이 부족한 물건으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 전경림 보증금(우선변제) | 201,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 부족액은 44,040,000원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건에서 매수인이 실질적으로 떠안을 해당 임차보증금은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 남서측 인근이며, 주변은 다가구·공동주택과 근린공원 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·설비. 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며, 기본 위생설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 241.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,456,000원/㎡이며 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 거래 표본. 숲속하우스는 총 7세대이며 확인되는 목표면적 거래는 2021.12의 1건입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당액과 실질 인수를 구분. 신건 기준 계산상 미배당은 44,040,000원이지만 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 유찰돼도 같은 확약이 유지되는 한 해당 임차권의 실질 인수 결론은 동일합니다.
- 시세 표본 보강. 확인되는 동일 면적 거래가 2021.12 한 건뿐입니다. 160,000,000원이 과거 거래보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 말고 주변 다세대의 실제 매수 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 7세대 규모이고 거래 표본이 적으므로, 재매각 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 확인하는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 4,404만원 인수형, 확약서로 실질 0원”
이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 160,000,000원이라는 데 있지 않습니다. 전경림의 보증금 201,000,000원은 대항력이 있어 배당만 보면 신건에서 44,040,000원의 부족액이 남습니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 낙찰가와 이 미배당을 합친 실질취득 부담을 봐야 하는 사건입니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 확약하면서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
가격은 최저가 160,000,000원이 확인 거래가 201,000,000원의 79.6%라는 점은 긍정적입니다. 다만 그 비교 거래가 2021.12 한 건에 그친다는 제한이 큽니다. 따라서 이 사건은 권리는 확약서로 정리됐지만, 가격 판단은 최신 시세 확인이 필요한 다세대입니다. 입찰의 승부처는 확약서 효력을 원문으로 재확인하고, 160,000,000원이 현재 안산 선부동 다세대 시장에서도 실제로 경쟁력 있는 가격인지 별도로 검증하는 데 있습니다.
