수원지방법원 2025타경53734. 안산시 상록구 부곡동 대신빌라 3층 301호, 다세대주택입니다. 공부상 건물 명칭은 대신빌라이지만 현황 외벽에는 대신맨션으로 표시되어 있습니다. 현 소유자 손충용은 2022.03.30 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준으로 제공된 권리는 2023.12.11 주택도시보증공사의 가압류 260,000,000원입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차 관계입니다. 장한별은 2022.02.15 임대차계약·확정일자를 갖고 2022.03.15 주민등록을 마쳤으며 보증금은 205,000,000원입니다. 이후 2024.05.21 임차권등기가 이루어졌습니다. 다만 주택도시보증공사(양도전 임차인 장한별)가 2026.05.13 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약의 효력 범위 안에서는 장한별 관련 미배당액을 매수인이 떠안는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 662 대신빌라 3층 301호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 성호로21길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호 · 사용승인일 2011.10.14 |
| 면적 기준 | 75.89㎡ |
| 소유자 | 손충용 · 2022.03.30 거래가 205,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,087,987원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 건물명칭 | 공부상 대신빌라 · 현황상 대신맨션 |
① 권리 흐름 — 선행 임차가 있고, 장한별은 확약으로 정리
말소기준인 2023.12.11 주택도시보증공사 가압류보다 장한별의 임대차계약·확정일자·전입이 먼저입니다. 원래라면 선행 임차인의 미배당 보증금 인수 여부를 가장 먼저 봐야 하는 구조입니다. 그러나 장한별 관련 채권은 2026.05.13 제출된 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 이 때문에 장한별의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 장한별 205,000,000원과 장훈 미상 리스크를 분리
| 임차 관련자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장훈 | 301호 · 주거 | 2022.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장한별 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.15 | 205,000,000원 | 확약상 포기 | 有 | HUG 양수·확약 |
장한별은 확정일자 2022.02.15, 전입 2022.03.15, 배당요구 2024.05.21이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 “양도전 임차인 장한별”로 명시되어 있으므로 장한별의 205,000,000원을 별도의 보증기관 임차보증금으로 다시 더해 계산하지 않습니다. 반면 장훈은 보증금 자체가 확인되지 않아 인수 가능액을 숫자로 산정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 시뮬레이션상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 210,000,000원 | 0원 | 장한별 0원 · 장훈 미상 별도 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 168,000,000원 | 40,152,000원 | 장한별 실질 0원 · 장훈 미상 별도 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 134,400,000원 | 73,281,600원 | 장한별 실질 0원 · 장훈 미상 별도 |
40,152,000원·73,281,600원은 시나리오 계산상 인수액입니다. 장한별에 대해서는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수를 0원으로 보며, 이 확약은 장훈에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 210,000,000원은 최근 시세의 161.5%
가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 대신맨션의 확인된 거래는 2건이고, 최신 거래는 2026.04 5층 73.04㎡ 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 130,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -36.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 73.04㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 75.89㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가 210,000,000원은 전체 평균 167,500,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 130,000,000원의 161.5%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 근거로 가격 매력을 줄 수 없으며, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 오히려 최신 거래가와 최근 평균 모두 130,000,000원이고 추세가 -36.6%라는 점이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 장한별 보증금 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 1,260,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,087,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 현재 매각가 210,000,000원에서는 장한별 보증금 205,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수 계산액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 장훈의 보증금은 확인되지 않아 위 숫자에 포함해 산정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,558,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와 현황의 차이는 건물 명칭이 대신빌라와 대신맨션으로 다르게 표시된 점입니다.
- 환금성. 대신맨션은 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최신 거래가는 130,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장훈 권리 확인. 2022.03.15 전입은 말소기준 2023.12.11보다 빠릅니다. 보증금·계약서·확정일자·실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 2026.05.13 확약은 주택도시보증공사(양도전 임차인 장한별) 관련입니다. 장훈에게까지 적용되는 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 130,000,000원이고, 현재 최저가는 그 161.5%입니다.
- 유찰 후에도 비교 지속. 2회 유찰 시 가격 134,400,000원도 최근 12개월 평균 130,000,000원보다 높습니다.
- 건물명칭 대조. 공부상 대신빌라, 현황상 대신맨션으로 표기되어 있으므로 현장·건축물대장·등기사항을 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 예상배당은 집행비용과 채권액을 반영한 시뮬레이션이며 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약으로 한 고비는 넘었지만, 가격과 미상 점유가 남는다”
이 사건을 단순히 “대항력 임차인이 있어 위험하다”거나 반대로 “확약이 있으니 깨끗하다”고만 보면 핵심을 놓칩니다. 장한별은 보증금 205,000,000원, 전입 2022.03.15, 확정일자 2022.02.15의 선행 임차인이지만, 2026.05.13 제출된 확약 때문에 장한별 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 밖입니다. 장훈은 같은 301호에 2022.03.15 전입된 주거 점유자로 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 그리고 가격은 더 명확합니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 130,000,000원의 161.5%이고, 최근 가격 추세도 -36.6%입니다. 전체 평균 167,500,000원보다도 현재 가격이 높습니다.
장한별 인수는 해소, 장훈은 미상, 가격은 최근 시세 이상. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 사건이 아니며, 2회 유찰 가격 134,400,000원조차 최근 12개월 평균 130,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리·가격을 함께 볼 때 보수적인 접근이 필요합니다.
