수원지방법원 2025타경53740. 등기상 소유자는 김정란이고, 2020.08.03 매매를 원인으로 2021.03.22 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 1,036,927,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험주식회사·주식회사 케이비국민카드·주식회사 아마존카의 가압류와 국·시흥시의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 박원기는 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원으로 조사됐고 전입일은 2023.05.26입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 박원기 1명이고, 매수인이 승계할 임차보증금은 이 분석상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53740 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이001-05-0501 센터프라자1동 2층205호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬5길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 제2층 제205호 · 공부상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상3층 · 사용승인일 2020.05.11 |
| 소유자 | 김정란 · 2020.08.03 매매 · 2021.03.22 소유권이전 · 거래가액 1,036,927,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 904,000,000원 / 904,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 715,612,529원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 현황 | 공부상 일반음식점 · 현황조사 당시 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.03.22 중소기업은행 근저당입니다. 그보다 앞선 교보자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 주식회사엠티브이종합개발의 후순위 근저당 140,000,000원도 2021.07.02 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 남는 후순위 담보·압류 권리는 없습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박원기 | 205호(현황서에는 202호로 기재) | 2023.05.26 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 수치 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 904,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 904,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교 수치가 제시되지 않았기 때문에 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 904,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,440,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 252,488,500원 | 76,560,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,844,351원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 아마존카 | 20,683,282원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 1,103,016,133원, 채권자 배당액은 892,560,000원, 미배당액은 210,456,133원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 중소기업은행 근저당을 채권최고액 816,000,000원 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 904,000,000원 | 892,560,000원 | 210,456,133원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 723,200,000원 | 713,568,000원 | 389,448,133원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 578,560,000원 | 570,374,400원 | 532,641,733원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 물건의 임차인은 후순위이고 별도의 인수 권리가 확인되지 않아 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 유찰에 따른 변화는 매수인의 권리 인수액보다 매각가격과 채권자 회수액 쪽에서 나타납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시화나래중학교 북서측 인근. 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 현황조사 당시 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 / 지상3층 건물의 제2층 제205호. 외벽은 석재붙임·타일붙임, 바닥은 타일깔기, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 소화·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터 내외, 남동측 약 10미터 내외 포장도로와 북측 약 15미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 명세서상 임차인 박원기가 있으나 현황조사 당시 공실로 기재되어 있습니다. 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 호수 불일치 확인. 대상은 205호인데 임차인 관련 현황서에는 202호로 기재되어 있습니다. 명세서·현황조사 원본과 현장 표시를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 904,000,000원은 감정가 100% 신건입니다. 실거래 비교 수치 없이 감정가 또는 과거 거래가액만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 영업·임대 상태 확인. 공부상 일반음식점이지만 현황조사 당시 공실이므로 실제 시설 상태와 임대 가능 상태를 확인하세요.
- 압류 관련 원본 확인. 국과 시흥시의 압류는 등기상 후순위로 매각 소멸 예정이나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 배당 시뮬레이션 확인. 중소기업은행 신청 청구액은 715,612,529원이고 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 816,000,000원 기준입니다. 실제 배당은 배당기일까지 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유 확인이 남는다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.03.22 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 박원기의 전입은 2023.05.26로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 현황입니다. 현재는 감정가 904,000,000원이 그대로 최저가인 신건이고, 공부상 일반음식점이 현황조사 당시 공실입니다. 임차인 점유 호수에도 205호와 202호 표기 차이가 있습니다. 시세 비교 수치가 없는 만큼 신건 가격을 “싸다”고 평가할 근거는 없으며, 실제 점유·호실·시설 상태와 현재 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
