수원지방법원 2025타경53772. 시흥시 은행동 한솔그랑쥬테 3층 303호, 전용 52.95㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 2.60억이라는 점이 아니라, 보증금 3억원짜리 선순위 임차권을 실제로 낙찰자가 떠안느냐입니다. 최석규는 2021.12.24. 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2024.01.04. 이루어졌습니다. 등기부상 확정일자는 2024.03.22. 경정등기를 통해 2021.12.02.로 정정됐습니다.
말소기준은 2024.05.03. 인천세무서 압류입니다. 따라서 최석규의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 배당표만 기계적으로 보면 신건 260,000,000원에서 집행비용 4,440,000원을 뺀 255,560,000원이 임차보증금에 배당되고 44,440,000원이 남습니다. 통상이라면 이 금액은 매수인 인수 위험입니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 2026.06.09. 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-56 3층303호 · 도로명 시흥대로1056번길 4-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 52.95㎡ · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 조영찬 (2022.01.24. 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
2021년 설정됐던 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당은 2021.12.22. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.05.03. 국의 압류입니다. 최석규의 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙상 대항력 있는 인수형 권리지만, 2026.06.09. 제출된 확약으로 실질 인수는 0원입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 점유관계와 인수 판단
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최석규 | 전유부분 전부 · 2021.12.24 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 인수 0 |
| 김의종 | 303호 · 2025.10.10 | 미상 | 대항력 無 | 확인 필요 | 인수 없음 |
실제 확인되는 임차 관련 인물은 최석규·김의종입니다. 등기부의 2024.03.22. ‘3번 임차권경정’은 최석규 임차권의 확정일자를 2021.12.02.로 바로잡은 경정등기입니다. 별도의 새 임차인으로 합산하지 않습니다. 김의종은 2025.10.10. 전입으로 말소기준인 2024.05.03.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 계약내용은 매각 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 뒤에는 2.60억이 비교 기준
한솔그랑쥬테는 12세대, 사용승인일은 2021.08.25.입니다. 대상 면적 52.95㎡와 일치하는 실거래 표본은 2건으로, 2022.01. 3층 300,000,000원과 2022.02. 2층 300,000,000원입니다. 표본 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 52.95㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 52.95㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | 52.95㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
확약이 없었다면 신건에서 낙찰가 260,000,000원에 미배당 인수 44,440,000원이 붙어 총 부담이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 최석규 인수가 실질 0원이므로 현재 비교 기준은 최저가 260,000,000원 = 실질취득 260,000,000원입니다. 이는 제공된 실거래 평균·최신 거래 300,000,000원의 86.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 최석규 보증금 | 300,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 최석규 보증금 부족분은 44,440,000원입니다. 다만 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 검바위초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호이며, 사용승인일은 2021.08.25.입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 8m, 북동측 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 대지 402.0㎡, 평지·부정형이며 공시지가는 1,642,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 김의종 점유 확인. 2025.10.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·계약관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 300,000,000원 실거래는 동일면적 2건뿐입니다. 입찰 직전 실제 매물·거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 12세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 1.2회, 낙찰률 0.0%가 확인됩니다. 매도 시 예상 소요기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3억원 임차권”보다 중요한 한 장의 확약
표면만 보면 감정가 260,000,000원짜리 물건에 보증금 300,000,000원의 선순위 임차권이 걸려 있어 피해야 할 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산 역시 미배당 44,440,000원을 보여줍니다. 하지만 이 사건에는 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약이 있습니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 미회수액이 남아도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다.
따라서 이 물건은 최석규 관련 실질 인수 0원, 실질취득 260,000,000원으로 보는 것이 맞습니다. 제공된 실거래 300,000,000원과 비교하면 86.7% 수준이라 가격 여지는 있습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 12세대 규모의 다세대이며 경매 통계상 평균 1.2회 유찰, 낙찰률 0.0%가 잡혀 있다는 점은 할인 이유가 될 수 있습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 마지막 판단은 환금성과 실제 시장가격 확인에 달린 물건입니다.
