수원지방법원 2025타경53785. 대야역두산위브더파크 115동 12층 1203호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 276,000,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 278,741,666원입니다. 숫자만 보면 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래가 270,900,000원이므로 신건 가격을 단순히 ‘시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다.
권리 쪽은 더 중요합니다. 임차인 정진섭의 전입일은 2021.07.06, 확정일자는 2021.07.07이고 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준 가압류는 2023.08.23이므로 전입이 앞서 대항력이 있습니다. 현재 매각가 276,000,000원 가정에서는 보증금 전액이 우선배당되어 인수액이 0원이지만, 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53785 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 694 대야역두산위브더파크 115동 12층 1203호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방2, 주방겸식당, 화장실 등 · 20층 건물 내 12층 |
| 면적 | 39.9741㎡ |
| 소유자 | 시흥시대야동주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 203,370,300원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0원, 권리 자체는 단순하지 않다
말소기준은 2023.08.23 에이피더퍼스트 주식회사 가압류입니다. 정진섭의 주택임차권등기는 2025.03.24에 이뤄졌지만, 실제 전입은 2021.07.06이고 확정일자도 2021.07.07이라 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다고 해서 보증금 위험까지 사라지는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진섭 | 전유부분 전부 · 주거 | 190,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.07.06 | 우선변제 있음 확정 2021.07.07 · 배당요구 | 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 평균보다 1% 낮지만 최신 거래보다는 높다
대야역두산위브더파크는 1,382세대이며, 준공일은 2021.07.22입니다. 비교 대상은 전용 39.97㎡의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.97㎡ | 8 | 270,900,000원 |
| 2026.08 | 39.97㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 39.97㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 39.97㎡ | 6 | 269,000,000원 |
| 2026.07 | 39.97㎡ | 9 | 273,600,000원 |
| 2026.07 | 39.97㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 39.97㎡ | 8 | 270,900,000원 |
| 2026.07 | 39.97㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 39.97㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2026.07 | 39.97㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2026.06 | 39.97㎡ | 9 | 274,500,000원 |
| 2026.06 | 39.97㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.97㎡ | 12건 | 278,741,666원 |
최근 12개월 거래 범위는 269,000,000원~300,000,000원이고 평균은 278,741,666원입니다. 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%입니다. 평균 대비로는 소폭 낮지만, 최신 거래 270,900,000원보다는 높기 때문에 가격 메리트가 뚜렷한 신건으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 정진섭 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 에이피더퍼스트 주식회사 | 2,915,472,652원 | 81,336,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 정진섭 | 203,370,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 276,000,000원 가정에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 가압류 채권에는 미배당이 발생하고 소유자 잔여도 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥대야역 3번 출구 북서측 직선거리 약 300미터 지점이며, 인근은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 서측 인근에 소래산이 위치합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 시흥대야역이 있으며, 북동측 직선거리 약 800미터 지점에 수도권제1순환고속도로 시흥I.C가 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방2, 주방겸식당, 화장실 등으로 조사됐습니다. 내부는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 단지. 대야역두산위브더파크 1,382세대, 준공일 2021.07.22이며 비교 실거래는 전용 39.97㎡가 사용됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,001,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 정진섭의 전입 2021.07.06, 확정일자 2021.07.07, 보증금 190,000,000원을 기준으로 배당 후 미변제액을 반드시 계산해야 합니다.
- 회차별 인수액 확인. 현재와 1회 유찰 시에는 인수 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 16,632,960원이 매수인 인수로 잡힙니다.
- 실질취득가 기준. 2회 유찰 시 최저가 176,640,000원만 보지 말고 인수 16,632,960원을 더한 193,272,960원을 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매개시결정 채권자가 모두 정진섭으로 표시돼 있으므로 실제 임대차 성립, 점유, 보증금 지급관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균 278,741,666원의 99.0%이고 최신 거래 270,900,000원보다는 높습니다. 권리 복잡성을 감수할 만큼의 가격 여유가 있는지 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “권리 깨끗”은 같은 말이 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 신건 276,000,000원에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 임차인 정진섭은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 따라서 유찰로 가격이 내려가 배당 부족이 생기면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
가격도 신건에서 압도적인 할인 구간은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 278,741,666원, 최신 거래는 270,900,000원이고 신건 최저가는 276,000,000원입니다. 즉 평균보다는 소폭 낮지만 최신 거래보다는 높은 수준입니다. 현재 회차는 인수 0원이라는 장점이 있지만, 대항력 임차권 구조와 가격을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
