수원지방법원 2025타경53824. 광명시 철산동 서동에이스빌 102동 201호, 전용 45.92㎡ 다세대주택입니다. 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 2018.06.19 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 물건입니다. 소유자 김석진은 2020.02.11 매매를 원인으로 거래가액 297,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2020.12.29 설정된 오정자 근저당권 채권최고액 41,000,000원입니다.
권리관계만 보면 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서가 아니라 임차인의 선행 대항력입니다. 오광식은 확정일자 2020.02.13, 주민등록 2020.03.03, 점유개시 2020.03.04로 말소기준보다 앞서며 보증금은 297,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 배당 부족액의 승계 여부가 핵심 위험이 되지만, 이번 사건에는 이를 끊는 별도 확약이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 198-3 서동에이스빌 102동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.92㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 |
| 건물 | 2018.06.19 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김석진 · 2020.02.11 매매 · 거래가액 297,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 ‘확약’이 승계 위험을 끊는다
말소기준은 2020.12.29 오정자 근저당권 41,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 광명시·국·김포시 등의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 오광식은 주민등록과 점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분류되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오광식 | 주택 전부 | 297,000,000원 | 2020.03.03 / 2020.02.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 룰상으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으나, 이 사건은 해당 임차보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재합니다. 실제 임차인은 오광식 1명이며, 확약서에는 주택도시보증공사가 ‘양도 전 임차인 오광식’으로 표시돼 있어 동일 보증금 관계를 중복 합산하지 않습니다. 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 비교 — 321,000,000원은 실거래 350,000,000원의 91.7%
서동에이스빌은 24세대, 2018.06.19 준공입니다. 확인되는 실거래 표본은 2023.01 한 건이며, 전용 50.48㎡·2층이 350,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 평균·최신 거래·최근12개월 평균은 모두 350,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 321,000,000원은 그 금액의 91.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 50.48㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 임차인 오광식 보증금 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오정자 | 41,000,000원 | 18,706,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 임차보증금 297,000,000원이 전액 배당되고, 오정자 근저당에는 18,706,000원이 배당됩니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 확약서에 따라 임차보증금이 전액 배당되지 않더라도 해당 보증금의 매수인 승계는 실질 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명동초등학교 남서측 인근. 저층 공동주택·아파트·단독주택을 중심으로 일부 근린생활시설이 산재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 도보 약 15분 거리에 광명사거리역이 있어 제반 교통사정은 보통 이상으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.06.19 사용승인, 철근콘크리트구조. 개별난방·도시가스·승강기설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 주차장 진출입로는 남서측 약 6m 내외 아스콘포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 서동에이스빌은 24세대이고 확인되는 실거래가 1건이라, 대단지 아파트처럼 거래 표본이 충분한 유형은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·배당 이후 실제 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 체납세 성격을 확인하세요.
- 가격 상한. 비교 거래는 2023.01 한 건뿐입니다. 91.7%라는 비율만 보고 현재 시세 대비 할인 폭을 과신하지 않는 편이 안전합니다.
- 다세대 환금성. 24세대 규모이고 거래 표본이 제한적이므로, 낙찰가 판단 시 향후 매도 가능성과 거래 빈도를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인은 강하지만, 이 사건은 확약이 핵심이다”
오광식의 보증금 297,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 만큼, 확약이 없다면 이 사건의 가장 큰 위험요소입니다. 하지만 2026.05.12 제출된 확약서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료대로라면 매수인 인수 0원, 실질취득 321,000,000원입니다.
가격은 조심해서 봐야 합니다. 321,000,000원은 확인되는 실거래 350,000,000원의 91.7%지만, 거래 자체가 2023.01 한 건뿐이고 면적도 50.48㎡로 대상 45.92㎡와 동일하지 않습니다. 그래서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트의 증거는 아직 약한 다세대주택으로 보는 편이 타당합니다. 승부처는 ‘선순위 임차인이 있느냐’가 아니라 확약의 효력·범위를 정확히 확인하고, 제한된 실거래 자료를 보수적으로 해석하느냐입니다.
