수원지방법원 2025타경53858. 안산시 상록구 일동 595-4, 삼성빌라 4층 401호로 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기상 채권보다 선순위 임차권의 미배당 여부가 핵심입니다. 안산도시공사는 2018.03.16. 전입·점유, 2018.02.27. 확정일자를 갖추고 2020.08.04. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2021.10.20. 압류보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
다만 현재 회차의 예상배당표에서는 매각대금 105,560,000원 중 집행비용 2,277,840원을 제외한 뒤 안산도시공사에 보증금 80,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어, 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰이 반복될 때입니다. 1회 유찰 시에도 인수 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 매각가 67,558,400원에 비해 선순위 보증금이 커지면서 14,057,651원의 인수액이 발생합니다. 이 구간부터는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 595-4 4층 401호 · 도로명 호동로 94 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 삼성빌라 · 대상면적 44.135㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 송희만 · 2018.03.16. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,560,000원 / 105,560,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 122,084,383원 |
| 말소기준 | 2021.10.20. 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 안산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 승부처
실제 임차인은 2명입니다. 안산도시공사는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 보증금 80,000,000원이 등기된 실제 임차권자이고, 이다영은 2022.09.27. 전입한 점유자입니다. 이다영의 전입은 말소기준일 2021.10.20.보다 늦어 자료상 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안산도시공사 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.03.16 2018.02.27 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 미배당 잔액 발생 시 인수 |
| 이다영 401호 · 주거 | 2022.09.27 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
② 시세 비교 — 81.2%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
삼성빌라의 확인된 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2025.02. 130,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가 105,560,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 81.2%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 27.5% 높은 수치로 집계되어 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 72.18㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 72.18㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2021.06 | 56.83㎡ | 1 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.18㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
다만 본건 대상면적은 44.135㎡인 반면 최근 거래는 72.18㎡이고, 실거래 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 105,560,000원이 130,000,000원보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 판단할 수 없습니다. 가격상으로는 할인 폭이 보이지만, 정확한 가격 메리트는 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,277,840원 |
| 1. 임차인 안산도시공사 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 122,084,383원 | 23,282,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 안산도시공사 보증금 80,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 서울보증보험의 청구액 122,084,383원 중 예상배당은 23,282,160원이며 미배당은 98,802,223원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
유찰별 인수 변화 — 2회차부터 계산이 달라진다
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 105,560,000원 | 23,282,160원 | 98,802,223원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 84,448,000원 | 2,527,936원 | 119,556,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 67,558,400원 | 0원 | 122,084,383원 | 14,057,651원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산성호중학교 서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·규모. 삼성빌라 총 8세대, 2002.04.01. 준공. 본건은 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 401호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,727,000원/㎡, 토지면적 267.9㎡. 남동측 포장도로에 접하고 중로2류에 접합니다.
- 제시외건물. 건물 외부 베란다 부분에 소유자 미상의 샷시조 판넬지붕 제시외건물이 있고 감정평가 및 매각에는 포함됐습니다. 매수 전 위반건축물 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 표본. 확인된 실거래는 3건이고 최근 12개월 거래는 1건이며, 본건 44.135㎡와 최근 거래 72.18㎡의 면적이 일치하지 않아 시세 비교의 정밀도는 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 배당 확인. 안산도시공사 보증금 80,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 가장 중요합니다. 미배당 잔액은 매수인 인수입니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준은 2021.10.20. 국의 압류입니다. 실제 체납세액과 배당 영향을 입찰 전 확인해 선순위 임차보증금 배당액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 현재·1회 유찰 시 예상 인수는 0원이지만, 2회 유찰 시 14,057,651원이 발생합니다. 유찰 가격만 보고 입찰 상한을 낮추면 안 됩니다.
- 이다영 점유관계. 2022.09.27. 전입으로 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현황과 명도 대상을 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 130,000,000원 거래는 72.18㎡이고 본건은 44.135㎡입니다. 81.2% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 유사 면적 거래를 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 베란다 부분 제시외건물이 매각에 포함되어 있으므로 위반건축물 여부와 향후 행정상 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당관계와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 무조건 싸지는 물건”은 아니다
이 물건은 신건 현재 가격만 보면 감정가와 최저가가 105,560,000원이고, 예상배당상 선순위 임차보증금 80,000,000원이 전액 변제되어 현재 매수인 인수는 0원입니다. 또 최근 12개월 거래 130,000,000원과 비교하면 81.2% 수준입니다. 다만 그 거래는 본건보다 큰 72.18㎡여서 가격 메리트를 그대로 확정할 수는 없습니다.
권리 측면에서는 더 분명한 경계선이 있습니다. 안산도시공사의 임차권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 실제 시나리오에서도 현재와 1회 유찰까지는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 14,057,651원의 인수가 발생합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 각 회차에서 선순위 보증금이 얼마 배당되고 얼마가 남는가입니다. 가격과 권리를 반드시 하나의 실질취득 구조로 계산해야 하는 다세대 경매입니다.
