수원지방법원 2025타경53896. 안산시 단원구 와동 ‘세움멤버스빌’ 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 라은혜는 2021.12.13 전입·점유, 2021.11.24 확정일자를 갖춘 뒤 2023.12.26 보증금 199,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 반면 현재 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.02.13 서민금융진흥원의 가압류입니다. 따라서 원칙만 보면 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 2026.06.01 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 이 확약은 라은혜의 보증금 반환채권에 한해 적용되므로, 배당계산상 발생하는 7,530,000원의 미배당액은 룰상 인수액으로 표시되더라도 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 이 확약이 박예린에게까지 확장되는 것은 아니므로, 별도 임차관계는 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53896 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 132-6 세움멤버스빌 2층 202호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 사세충열로 64-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형) · 5층 건물 중 2층 · 대상면적 62.89㎡ |
| 소유자 | 김성도 · 2021.12.27 매매, 거래가액 150,000,000원 · 2021.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,964,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0원
등기부의 과거 근저당권들은 현재 말소돼 있습니다. 중앙새마을금고의 2016.09.20 근저당권은 2017.09.25 해지로 말소됐고, 청도일성새마을금고의 2021.11.15 근저당권도 2021.12.13 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.02.13 서민금융진흥원 가압류 9,928,144원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 라은혜 | 주택 전부 · 2021.12.13 확정일자 2021.11.24 · 임차권등기 2023.12.26 | 199,000,000원 | 원칙 有 포기 확약 | 有 | 주택도시보증공사 양도 임차권 말소 동의 |
| 박예린 | 202호 · 2024.12.10 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 해당 없음 |
박예린은 기재된 전입일이 2024.12.10으로 말소기준권리 2024.02.13보다 뒤입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 별도 임대차계약의 구체적 내용은 추가 확인이 필요합니다. 특히 라은혜 관련 확약은 박예린에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.95억은 제공 실거래 평균보다 높다
세움멤버스빌은 총 7세대, 사용승인일은 2016.09.07입니다. 대상면적 62.89㎡와 일치하는 실거래 표본은 3건이며, 제공된 평균은 149,000,000원, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 실질취득액은 확약 반영 후에도 최저매각가 자체인 195,000,000원이므로 실거래 평균 대비 130.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 62.89㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 62.89㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 62.89㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 149,000,000원 |
실거래 범위는 147,000,000원~150,000,000원이고, 최신 거래도 150,000,000원입니다. 현재 최저가 195,000,000원은 최신 거래보다 45,000,000원 높고, 제공된 실거래 평균보다도 46,000,000원 높습니다. 따라서 이 물건은 선순위 보증금 문제가 확약으로 해소됐다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 회차 가격은 제공된 거래가격대 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 라은혜 보증금(우선변제) | 199,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,928,144원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 216,964,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 라은혜 보증금 중 7,530,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.06.01 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출됐으므로 라은혜에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약은 라은혜 관련 권리에만 적용되며, 다른 임차관계에는 별도 검토가 필요합니다.
회차별 인수 계산 (확약 전 룰상 금액)
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 195,000,000원 | 7,530,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 156,000,000원 | 45,984,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,800,000원 | 76,747,200원 | 실질 0원 |
위 회차별 인수액은 배당계산상 발생하는 금액입니다. 라은혜 관련 확약이 그대로 적용된다면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려가면 라은혜 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 일반적인 선순위 임차인 사건”과 달리, 확약 때문에 그 인수효과가 제거된 구조입니다. 다만 박예린의 별도 임대차 내용은 이 확약의 대상이 아니므로 독립적으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중입니다. 총 7세대 건물입니다.
- 입지. 와동중학교 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리·운행 빈도를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2016.09.07입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지이며 남측 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 공시지가는 1,478,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 시건장치로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도·탐문·외부관찰에 의존했고, 실제 내부와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 기재. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 박예린 임대차 확인. 전입일은 말소기준권리 후이나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 계약서와 점유관계, 배당요구 여부를 별도로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 195,000,000원은 제공된 실거래 평균 149,000,000원의 130.9%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 소규모 환금성 점검. 총 7세대이고 제공된 동일면적 거래 표본도 3건입니다. 매도 시 거래 속도와 가격 협상 여지를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·실사용 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건의 가장 중요한 반전은 선순위 임차권 자체가 아니라 2026.06.01 확약입니다. 보증금 199,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차 기준 7,530,000원의 미배당 인수가 계산되지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 라은혜 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 확약 밖의 박예린 임대차는 별도 확인 대상입니다.
가격은 반대입니다. 실질취득액 195,000,000원은 제공된 실거래 평균 149,000,000원의 130.9%이고 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 총 7세대의 소규모 도시형생활주택이라는 점과 별도 임차관계 확인 필요성까지 감안하면, 신건 최저가만 보고 “싸다”고 판단하기 어렵습니다. 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 보류가 맞는 사건입니다.
