수원지방법원 2025타경53923. 시흥시 은행동 이룸그랑쥬테 나동 301호, 전용 45.047㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 208,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기만 보면 2022.09.14 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고, 이후 국·당진시·시흥시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건은 등기상 후순위 권리보다 임차관계가 훨씬 중요합니다.
임승균은 임대차계약일 2022.02.06, 확정일자 2022.02.07, 주민등록·점유개시 2022.03.31로, 말소기준 2022.09.14보다 앞섭니다. 임차보증금은 235,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 매각가 208,000,000원에서는 집행비용 3,712,000원을 먼저 빼고 임승균에게 204,288,000원이 배당되는 계산이어서, 배당 시뮬레이션에는 30,712,000원 인수가 남습니다. 낙찰가가 내려가면 미배당액이 늘어나므로, 이 구조를 그대로 적용하면 낙찰가만 낮아진다고 실질취득비용이 함께 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53923 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-4 나동 3층301호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) 단지형다세대 · 전용 45.047㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김진철 (2022.04.19 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,194,266원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.09.14 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 국 압류, 당진시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 반면 임승균과 이용화의 전입일은 모두 2022.03.31로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 압류가 지워진다는 사실만으로 이 물건을 ‘인수 0원’으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 한 명은 2.35억, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임승균 | 전유부분 전부 | 2022.03.31 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 배당 시뮬레이션상 30,712,000원 |
| 이용화 | 나동 301호 | 2022.03.31 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가 2.08억만 보면 판단이 왜곡된다
이룸그랑쥬테는 24세대, 2017.12.08 준공입니다. 확인된 실거래 7건의 전체 평균은 203,714,285원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 215,333,333원이고, 최신 거래는 2024.06의 165,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 10.4% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 40.59㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 42.25㎡ | 5 | 240,500,000원 |
| 2024.03 | 42.25㎡ | 5 | 240,500,000원 |
| 2023.05 | 45.75㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 45.05㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 45.75㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2021.09 | 40.59㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 215,333,333원 |
최저가 208,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 96.6%입니다. 그러나 최신 거래 165,000,000원보다 높고, 임승균의 대항력 인수 구조를 그대로 적용한 실질취득 기준은 약 235,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 높아집니다. 게다가 이용화의 보증금은 미상입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “최저가가 최근 평균보다 3.4% 낮다”는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 임승균 보증금 | 235,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 254,194,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 임승균 보증금 중 204,288,000원을 배당하고 30,712,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액과 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 은행동 검바위초등학교 남서측 인근. 단독주택과 공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택) 단지형다세대로 이용 중이며, 전기·위생·급배수·급탕·냉난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지 표시 중 지목 ‘전’, ‘도로’는 현황 ‘대’입니다.
- 규모. 이룸그랑쥬테는 24세대이며 2017.12.08 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임승균 인수 여부 원문 확인. 배당표상 30,712,000원 인수 계산과 주택도시보증공사의 대항력 포기 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 이용화 보증금 확인. 전입 2022.03.31로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 매수인 부담 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
- 유찰을 할인으로 오인 금지. 1회 유찰 시 인수액 71,729,600원, 2회 유찰 시 104,543,680원으로 늘어나는 시뮬레이션이므로 낙찰가만 보아서는 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 있으면 임차인 배당액과 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균은 215,333,333원이지만 최신 거래는 165,000,000원으로 거래 편차가 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 2.08억보다 ‘누가 얼마를 인수시키는가’가 먼저다
이 물건의 승부처는 감정가 208,000,000원이 아닙니다. 임승균의 보증금은 235,000,000원으로 최저가보다 크고, 현재 배당 시뮬레이션은 30,712,000원의 매수인 인수를 계산합니다. 유찰될수록 이 금액은 71,729,600원, 104,543,680원으로 증가합니다. 이런 유형에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 묶일 수 있으므로, 시세 비교도 단순 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
여기에 이용화는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 주택도시보증공사가 임승균의 임차보증금에 대해 대항력을 포기한다는 기재는 중요한 완화 요소지만, 그 내용이 이용화의 권리까지 없애는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균 215,333,333원과 비교해도 임승균 보증금 기준 실질취득 235,000,000원은 낮지 않습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 임차인별 인수 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
