수원지방법원 2025타경53945. 본건은 안산시 상록구 본오동 745-14 삼호맨션의 지하1층 비102호로, 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 구조의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 안산개발자산관리주식회사이고, 등기부상 현재 살아 있는 근저당권이나 압류는 없습니다. 과거 국민은행·수협 계열 근저당과 한국토지주택공사의 주택임차권은 모두 등기부에서 이미 말소됐습니다.
문제는 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김혜영의 전입일은 2021.04.09.로 말소기준인 2025.12.02.보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없습니다. 반대로 전입 시점만 놓고 안전하다고 배제해서도 안 됩니다. 따라서 대항력 가능·보증금 미상·승계 여부 미상으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 745-14 지하1층 비102호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 각골동로2길 3-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 60.38㎡ · 지하1층 · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 |
| 사용승인 / 규모 | 2003.08.09 · 지하1층 지상4층 · 삼호맨션(745-14) 10세대 |
| 소유자 | 안산개발자산관리주식회사 (2017.05.15. 매매, 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜영 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
등기부만 보면 현재 부담은 단순합니다. 2003년·2008년·2009년·2015년에 설정됐던 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 2020년 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 역시 2020.09.14. 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 2025.12.02. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜영 | B102호 | 2021.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김혜영은 현황조사·매각물건명세서상 점유자로 확인되며, 신청채권자도 같은 이름의 김혜영입니다. 제공된 조사 메모 역시 이 동일성을 근거로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있습니다. 따라서 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 경위, 강제경매 청구채권의 발생 원인을 서로 대조해야 합니다. 동일인이라고 해서 임차권이 자동으로 부정되는 것도, 반대로 보증금 85,000,000원으로 확정되는 것도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 84,000,000원이 싸다는 근거는 없다
감정가는 84,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 84,000,000원입니다. 이 물건은 아직 0회 유찰된 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다.
등기상 과거 거래가액으로는 채지은이 2009년 100,000,000원에 취득했고, 현 소유자인 안산개발자산관리주식회사가 2017년 88,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 그러나 이 값들은 현재 시세가 아니므로 2026년 입찰가격의 직접 비교기준으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김혜영 | 85,000,000원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 85,000,000원 중 82,088,000원이 배당되고 2,912,000원이 미배당됩니다. 다만 점유자 김혜영의 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로, 이 미배당액을 곧바로 임차보증금 승계액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 각골초등학교 북동측 인근의 기존주택지로, 저층공동주택을 중심으로 일부 근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.08.09. 사용승인된 철근콘크리트조 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외 아스콘포장도로를 이용합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,535,000원/㎡입니다.
- 표시 차이. 공부상 ‘비102’ 또는 ‘B102’호이나 현관문 호판은 ‘B02’로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김혜영의 보증금·임대차계약일·확정일자·실제 점유를 반드시 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임대차 관계 확인. 점유자 김혜영과 신청채권자 김혜영이 동일 이름이므로 강제경매 청구채권의 발생 원인과 임대차를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 비102/B102와 현관문 B02 표시가 다르므로 현장·건축물대장·도면을 대조해 목적물을 특정해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 누수·습기·채광·환기·곰팡이 등 지하층 특유의 상태는 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 인근 동일 유형·유사 면적 다세대의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 84,000,000원이 아니라 임차보증금부터 봐야 한다”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 담보권과 임차권은 이미 말소됐고, 강제경매개시결정이 현재의 기준점입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 그보다 앞선 2021.04.09. 전입 점유자 김혜영에서 갈립니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 승계액을 확정할 수 없고, 따라서 최저가 84,000,000원을 곧 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
게다가 최근 실거래 비교값이 없어 신건 최저가가 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 지하층 다세대라는 물건 특성과 10세대 규모를 감안하면 가격보다 먼저 임대차 실체 → 보증금 → 승계 가능액 → 실질취득가 순으로 확인해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “권리 확정 전 입찰가 산정 보류”가 적절합니다.
