수원지방법원 2025타경53960. 시흥시 신천동 영진아트맨션3차 가동 3층 301호, 전용 57.11㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 권영만은 2021.05.20. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 145,000,000원이었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.20. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤 국세·지방세 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 도석현은 2021.04.28. 전입·점유했고 확정일자는 2021.04.13.로, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 145,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 신건 137,000,000원 배당 시 집행비용을 제외한 예상배당은 134,282,000원이라, 확약이 없었다면 룰상 부족분 10,718,000원이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53960 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 314-67 영진아트맨션3차 가동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 호현로9번길 26-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.11㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.12.22 · 19세대 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 실질 0
등기부에 과거 근저당권들이 여러 건 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.20. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류 4건, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 세금 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당단계에서 선차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 2명 확인, 도석현만 선순위 대항력
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도석현 | 부동산의 전유부분 전부 | 2021.04.28 | 2021.04.13 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
| 김유현 | 가동 301호 | 2025.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
도석현은 말소기준인 2022.09.20.보다 앞선 2021.04.28. 전입으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 김유현의 전입일은 2025.11.04.로 말소기준보다 뒤여서 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 김유현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순위상 매수인에게 대항하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.37억도 최근 거래보다 높다
영진아트맨션3차의 확인된 실거래는 5건이고, 최근 12개월 평균은 108,333,333원, 최신 거래는 2023.03. 100,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 12.3% 상승한 흐름이지만, 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.5%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 137,000,000원이므로 가격 판단 기준은 똑같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 57.11㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2022.09 | 51.9㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 57.11㎡ | -1 | 105,000,000원 |
| 2021.11 | 59.21㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 57.11㎡ | -1 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 108,333,333원 |
전체 5건 평균은 103,600,000원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서도 신건 137,000,000원은 높습니다. 특히 최신 확인 거래가 2023.03.이라는 점까지 고려하면 2026.10.15. 입찰 전에 현재 시점의 실거래·매물 호가를 다시 대조할 필요가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 도석현 보증금 · 우선변제 | 145,000,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 도석현 보증금 부족분은 10,718,000원입니다. 다만 이는 2026.06.10. 확약서를 반영하지 않은 룰상 부족분입니다. 확약서상 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에 따라 도석현 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 확약 전 숫자와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 137,000,000원 | 10,718,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 109,600,000원 | 37,734,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 87,680,000원 | 59,298,240원 | 실질 0원 |
확약을 무시하고 일반적인 대항력 임차인 규칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 하지만 본건은 도석현 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 이 숫자들을 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다. 본건의 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 폭 4m, 남측 폭 8m 포장도로에 2면이 접합니다.
- 건물. 2001.12.22. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 19세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 최신 확인 거래가 2023.03.이므로 입찰 시점 시세를 별도로 재확인하는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 채권이 도석현 임차보증금에 관한 것인지 원문으로 대조하세요.
- 가격을 권리와 분리. 인수 실질 0원이어도 최저가 137,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.5%입니다. 권리 안전을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다.
- 김유현 점유 확인. 전입은 2025.11.04.로 말소기준보다 뒤여 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세 해당 금액이 있으면 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 재확인. 최신 확인 실거래가 2023.03.이므로 2026.10.15. 입찰 전 주변 동일·유사면적 거래와 현재 매물을 다시 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0이어도 1.37억이 싸지는 않다”
이 사건은 표면적으로는 선순위 대항력 임차인이 있어 까다롭게 보입니다. 도석현의 보증금 145,000,000원이 신건 최저가 137,000,000원보다 크고, 배당표만 보면 10,718,000원의 부족분도 생깁니다. 하지만 2026.06.10. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 한 확약서를 제출했기 때문에 도석현 관련 인수는 실질 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득액은 137,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균은 108,333,333원입니다. 비율은 126.5%입니다. 최신 확인 거래도 100,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차인 때문에 위험한 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 신건도 싸다”는 물건 역시 아닙니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 남은 승부처는 오롯이 응찰가격입니다.
