수원지방법원 2025타경53974. 안산시 상록구 사동 당골길 30-1의 5층 501호, 전용 52.46㎡ 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 소유자는 문덕원이고 2022.04.22 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 194,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 김승수는 2022.03.07 확정일자, 2022.03.21 주민등록·점유를 갖추고 보증금 194,000,000원의 주택임차권등기를 2024.04.03 마쳤습니다.
말소기준은 2024.11.21 안산시 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 이보다 앞서므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 미배당액은 11,404,000원입니다. 그러나 2026.05.07 제출된 확약서에 따라 해당 보증금 채권에 대해서는 대항력을 포기하고, 배당으로 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1329-1 5층501호 · 경기도 안산시 상록구 당골길 30-1 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 52.46㎡ · 방3·욕실겸 화장실2·거실·주방겸 식당·발코니·현관 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 문덕원 (2022.04.22 소유권이전 · 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,589,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
실제 임차인은 김승수 1명입니다. 보증금은 194,000,000원이며 전입·점유와 확정일자가 말소기준인 2024.11.21보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 명세서 비고에는 “주택도시보증공사(양도전: 임차인 김승수)”로 기재되어 있으므로 같은 보증금 채권을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승수 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.21 | 2022.03.07 | 194,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원* |
* 확약이 없었다면 현재 회차 배당 계산상 미배당 보증금 11,404,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에는 48,083,200원, 2회 유찰 시에는 77,426,560원으로 늘어나는 구조지만, 해당 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김승수 관련 보증금 채권에만 적용되며, 확약 밖 임차인이 존재할 경우 그 인수위험은 별도로 남습니다.
② 시세 비교 — 95.9%지만 표본은 단 1건
대보미소家(1329-1)는 총 8세대, 사용승인일은 2016.06.16입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 2022.04의 52.46㎡·5층·194,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최신 거래·비교지표상 최근 12개월 평균도 모두 194,000,000원으로 제시되어 있으며, 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 52.46㎡ | 5 | 194,000,000원 |
| 비교 평균 | 52.46㎡ | 1건 | 194,000,000원 |
현재 최저가 186,000,000원은 이 비교가격의 95.9%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 186,000,000원이므로 권리 인수 때문에 총취득액이 올라가는 구조는 아닙니다. 다만 차이는 8,000,000원에 그치고 거래 표본도 1건뿐이어서, 95.9%라는 숫자만으로 뚜렷한 저가 매수라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 김승수 보증금(우선변제) | 194,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,589,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 김승수 보증금에 182,596,000원이 배당되고 11,404,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 2026.05.07 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 등 실제 우선순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사동행정복지센터 동남측 인근 당골길에 위치하며, 주변은 공동주택 밀집지역이고 서북동측에는 임야가 근접해 있습니다. 주거환경은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 남측 석호로 부근에 노선버스·마을버스 정류장이 있습니다. 상록수역(4호선·수인분당선)이 근거리에 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층의 필로티 구조 단지형 다세대주택이며, 급배수·위생·도시가스 설비와 개별난방 구조를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 동북측 세로(가) 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
- 규제·상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇아 매도가격을 추정할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.05.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당 부족 시에도 말소 동의한다는 내용이 실제 매각 후 임차권등기 정리에 그대로 반영되는지 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 배당 확인. 안산시·국민건강보험공단·대한민국·부평구의 압류가 있어 실제 배당에서는 조세 우선순위에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래는 2022.04의 194,000,000원 1건뿐입니다. 186,000,000원이 낮다는 사실만으로 충분한 시세차익을 전제해서는 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 물건으로, 거래 빈도와 매도 기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래 인수형, 확약으로 0원”
이 사건은 표면만 보면 보증금 194,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 감정가 186,000,000원을 웃도는 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없었다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어나 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 2026.05.07 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 배당 부족 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 김승수 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 현재 판단의 중심은 권리 인수보다 가격과 환금성입니다. 실질취득 186,000,000원은 비교 실거래 194,000,000원의 95.9%로 조금 낮지만, 확인된 거래가 1건뿐이고 총 8세대의 다세대주택입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 가격 측면에서는 실거래 표본이 얇고 할인폭이 크지 않다는 점을 함께 봐야 하는 사건입니다.
