수원지방법원 2025타경54002. 경기도 시흥시 월곶동 진주마을풍림1차아이원 113동 20층 2003호 아파트입니다. 등기상 소유자는 홍현표이며, 현재 말소기준권리는 2022년 4월 28일 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 이 근저당 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸 예정으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 272,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이번 자료에는 실거래 비교값이 없어 272,000,000원이 주변 시세 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 현장 점유 상태와 별도의 실거래 시세 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54002 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 113동 20층 2003호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 월곶중앙로70번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 / 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 박공지붕 20층 건물 내 20층 2003호 |
| 소유자 | 홍현표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 340,452,059원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 26번 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 홍현표입니다. 이후 등기된 삼성카드 가압류 6,120,438원, 오케이저축은행의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 단정 금지
현재 회차는 감정가 272,000,000원과 최저매각가 272,000,000원이 같은 신건입니다. 그러나 이번 자료에는 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 “싸다”, “시세보다 저렴하다” 또는 “비싸다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 권리분석이 단순하더라도 가격 적정성은 별도의 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 360,000,000원 | 267,392,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,120,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 366,120,438원 중 예상 배당액은 267,392,000원으로, 현재 회차의 미배당액은 98,728,438원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곶초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 월곶역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 박공지붕 20층 건물 내 20층 2003호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남동측·북서측 정문 및 후문을 통해 출입하며 외부 공도와 연결됩니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며, 교육환경 보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 272,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.04.28. 오케이저축은행 근저당권과 이후 권리의 말소 여부를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 272,000,000원, 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원의 시나리오가 제시돼 있으므로 자금 한도를 미리 정해두는 것이 좋습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.04.28. 오케이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 삼성카드 가압류·임의경매개시결정·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 실거래 시세 자료도 없어, 신건 272,000,000원을 권리 안전성만 보고 바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건의 최종 판단 포인트는 실제 점유 상태와 시장 시세 확인입니다.
