수원지방법원 2024타경77435. 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 L169호 근린시설입니다. 감정평가 당시 L168호와 L169호는 호별 구분 없이 하나의 음식점 영업장으로 사용 중이었습니다. 현재 소유자는 박정미이며, 2022.12.28. 후포수산업협동조합의 근저당권 1,512,000,000원이 설정돼 있고 이것이 말소기준권리입니다.
등기권리만 보면 기준권리 이후의 용인시 압류, 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권도 매각으로 소멸하고, 현재 가정 매각가에서는 채권액 전부를 갚지 못해 1,056,591,330원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77435 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘169호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · L168호와 L169호를 호별 구분 없이 일단의 음식점 영업장으로 이용 |
| 소유자 | 박정미 · 2022.12.28. 소유권이전 · 거래가액 953,399,328원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,926,000,000원 / 462,433,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,286,633,318원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 매각으로 정리
말소기준은 2022.12.28. 후포수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.11.24. 용인시 압류, 2023.12.13. 국 압류, 2024.07.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2025.05.28. 화성세무서장 압류는 2025.08.05. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 선용호 | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 L168,L169호 106.6000㎡ | 61,104,000원 / 5,340,000원 | 2023.06.07 | 2024.08.13 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 선용호의 전입일 2023.06.07.은 말소기준권리 2022.12.28.보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 61,104,000원, 월세는 5,340,000원이며 2024.08.13. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 시세 비교 자료가 없다
현재 최저매각가는 462,433,000원으로, 시나리오상 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 실제 영업장 구성·임대수익·공실 가능성에 따라 환금성과 가격이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 462,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,024,330원 |
| 2. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 1,512,000,000원 | 455,408,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 근저당 채권에 455,408,670원이 배당되고, 1,056,591,330원이 미배당으로 남습니다. 다만 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. L168호와 L169호는 호별 구분 없이 일단의 음식점 영업장으로 이용 중입니다.
- 매각 제외. 내부 음식점 관련 인테리어설비는 임차인이 설치한 것으로 조사되어 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 입지. 서천고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층 건물 내 L169호 및 L168호이며 승강기·지하주차장·스프링클러·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 평지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중이며, 북측·남동측·남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 검증. 현재 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- L168호와의 공간 경계 확인. 두 호실이 하나의 음식점으로 사용 중이므로, L169호의 독립 출입·벽체·설비·영업 동선과 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비 확인. 음식점 인테리어설비가 매각에서 제외되어 있으므로 어떤 설비가 임차인 소유인지 원본 감정평가서와 현장 상태를 대조하세요.
- 임차인 명도. 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유가 존재하므로 배당·인도명령·명도 협의 과정은 별도로 예상해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인하세요.
- 권리자 변경 확인. 후포수산업협동조합은 울진후포수산업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2025.04.30. 확정채권양도로 수협엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 핵심
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.28. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 선용호의 전입은 그보다 뒤여서 대항력이 없으며, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낙찰 판단의 핵심은 낮아진 최저가 그 자체가 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없고, L168호와 L169호가 하나의 음식점으로 결합 사용 중이며, 임차인 설치 인테리어설비도 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 현황 분리 가능성·명도·설비 범위·실제 시세를 확인하는 작업이 더 중요합니다.
