대전지방법원 2023타경4790. 대전 유성구 문지동 648-3의 토지와 4층 건물에 대한 경매입니다. 감정 이용상태는 1층이 제2종근린생활시설인 일반음식점(현 “TONZ”), 2층은 다가구주택 4가구(201~204호), 3층은 다가구주택 4가구(301~304호), 4층은 다가구주택 2가구(401~402호)입니다. 일괄매각이며, 말소기준은 2021.08.12. 접수된 대전대덕새마을금고의 채권최고액 1,098,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 같은 날 접수된 600,000,000원 근저당권, 유호준의 200,000,000원 전세권, 여러 가압류·압류와 임차권등기가 이어집니다. 날짜가 확인되는 임차인의 전입일도 모두 2021.08.12.보다 늦어 선순위 대항력 임차인으로 잡히지 않습니다. 문제는 별도로 기재된 ‘점포’ 점유입니다. 이 항목은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경4790 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문지동 648-3 · 대전광역시 유성구 문지로 311-19 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2021.08.04. |
| 토지 | 352.2㎡ · 지목 대 · 공시지가 1,909,000원/㎡ |
| 소유자 | 조세원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,174,955,840원 / 2,174,955,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전대덕새마을금고 / 1,438,254,830원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤에 권리가 집중돼 있다
핵심은 2021.08.12. 을구 1번 근저당권입니다. 그 다음 접수된 을구 2번 근저당권과 전세권, 가압류·압류, 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 을구 1·2 근저당권은 2024.04.09. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.04. 느티나무제일차유한회사를 채권자로 하는 근질권 설정도 이어져 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 확인되는 전입은 모두 후순위
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 공대현 | 101호 | 2023.04.04 | - | 3,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김경애 | 401호 | 2021.11.01 | - | 3,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유호준 | 202호 | 2021.10.15 | - | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 곽미수 | 301호 | 2021.08.25 | 2021.08.30 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박진범 | 302호 | 2021.08.17 | 2021.08.17 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강보름 | 303호 | 2021.08.17 | 2021.08.17 | 190,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 오승영 | 401호 | 2021.11.01 | 2021.09.01 | 330,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이상화 | 203호 | 2021.08.13 | 2021.08.02 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황은경 | 204호 | 2021.08.31 | 2021.08.31 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 신건섭 | 402호 | 2021.11.29 | 2021.10.25 | 380,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 나상문 | 304호 | 2021.08.17 | 2021.08.17 | 200,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 점포 | - | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
특히 401호에는 김경애의 점유 항목과 오승영의 임차권등기가 함께 확인됩니다. 황은경은 임차권자이면서 등기상 가압류 채권자로도 동일 이름이 등장하며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 이를 실제 가장임차인으로 단정할 수는 없으므로 계약서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,174,955,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,149,558원 |
| 1. 근저당 · 대전대덕새마을금고 | 1,098,000,000원 | 1,098,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대전대덕새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 전세권 · 유호준 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 유새나 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김민석 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 6. 가압류 · 황은경 | 200,000,000원 | 82,806,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,268,000,000원 중 2,150,806,282원이 배당되고 117,193,718원이 미배당으로 남는 산출입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 산출상 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 산출은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 2,174,955,840원 | 2,150,806,282원 | 117,193,718원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,739,964,672원 | 1,720,165,025원 | 547,834,975원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,391,971,737원 | 1,375,652,020원 | 892,347,980원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 크게 늘지만, 시나리오상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 다만 이 결론은 대항력이 판정되지 않은 ‘점포’ 점유가 선순위 권리를 갖지 않는다는 확인이 전제돼야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문지효성해링턴플레이스아파트 서측 인근, KAIST 문지캠퍼스 북동측 근거리이며 근린생활시설과 다가구주택이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 무난하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일 2021.08.04.이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재·방범설비가 있습니다. 401호와 402호는 누다락이 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구 등에 속하며, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 확인이 최우선. 전입일·보증금이 미상인 ‘점포’ 항목의 실제 계약일, 점유개시일, 사업자등록·주민등록 관계를 확인해야 합니다.
- 401호 중복 관계 확인. 김경애 점유와 오승영 임차권등기가 같은 401호에 함께 나타나므로 실제 점유자와 계약관계를 대조해야 합니다.
- 황은경 관계 확인. 임차권자 황은경과 가압류 채권자 황은경이 동일 이름으로 나타나며 관계인 가능성 메모가 있으므로 계약서와 채권 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 301~304호, 401~402호 등의 임차권등기는 모두 말소기준 이후이지만, 배당요구·점유 현황까지 원본 문건과 맞춰보는 것이 안전합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 산출에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 현장 점유, 1층 음식점 영업 상태를 매각물건명세서·현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “산출상 인수 0원, 하지만 미상 점유는 남아 있다”
이 사건의 등기 순위는 비교적 분명합니다. 2021.08.12. 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권·임차권·가압류·압류가 이어지는 구조입니다. 날짜가 확인되는 임차인들의 전입 역시 모두 말소기준보다 늦어 후순위이고, 현재 배당 산출에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 다가구·근린생활시설이 섞인 건물에서 점유관계는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 특히 전입·보증금이 확인되지 않은 ‘점포’ 항목이 남아 있으므로, 이 점유의 선순위성 여부를 확인하지 않은 상태에서 “인수 위험 완전 없음”으로 결론 내리는 것은 이릅니다. 알려진 임차관계는 후순위, 미상 점유 1건은 확인 필요. 이 구분이 이 사건의 핵심입니다.
