7회 유찰로 최저가는 낮지만 임차보증금 1억1000만원 중 미배당 99886708원을 인수할 수 있어 가격 메리트가 상쇄됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 약 8%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1번 대항력 있는 주택임차권이 존재하며 보증금 1억1000만원 중 배당 부족분 99,886,708원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
감정가
130,000,000원
최초 평가
최저가
10,706,000원
7회 유찰
실질취득 위험
약 99,886,708원
임차보증금 부족분
핵심지표
D등급
임차권 인수 리스크
수원지방법원 2024타경85023. 경기도 수원시 팔달구 고등동 루체스타 1동 323호 근린시설입니다. 감정가는 1억3000만원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저가는 1070만6000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기상 말소기준 이후 권리가 아니라 오히려 말소기준 이전의 임차권등기가 존재해 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경85023
소재지
경기도 수원시 팔달구 갓매산로76번길 10, 1동 3층323호 (고등동,루체스타)
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) 이용
소유자
이룸도시개발주식회사
감정가 / 최저가
130,000,000원 / 10,706,000원
신청채권자 / 청구
한국주택금융공사 / 125,237,704원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
2020년 신탁등기 후 소유권 변동을 거쳐 현재 소유자는 이룸도시개발주식회사입니다. 2023년 8월 31일 설정된 을구 1번 주택임차권은 임차보증금 110,000,000원, 전입일 2021.08.27, 확정일자 2021.07.30으로 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며 배당 부족분은 매수인 부담 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
손민아
110,000,000원
有
有
부족분 인수 가능
⚠️ 인수 계산 최저매각가 10,706,000원 기준 임차인 배당 예상액은 10,113,292원입니다. 보증금 110,000,000원 대비 부족분 99,886,708원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준
루체스타 동일 전용 14.89㎡ 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 108,208,333원입니다. 최근 12개월 평균은 94,916,666원이며 최신 거래는 2026.01 기준 93,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -21.9%로 하락 흐름입니다.
구분
금액
최근 12개월 평균
94,916,666원
최신 거래
93,000,000원
전체 평균
108,208,333원
최저가
10,706,000원
임차보증금 부족분 포함 실질 부담
약 99,886,708원
배당분배 (최저가 기준)
최저가 vs 실질취득 vs 시세
④ 예상 배당표
배당 항목
예상배당
집행비용
592,708원
임차인 손민아 보증금
10,113,292원
한국주택금융공사
0원
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 을구 1번 임차권등기 보증금 110,000,000원의 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
최저가 착시 주의. 1,070만원이라는 숫자보다 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
재매각 확인. 매각물건명세서 비고상 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.
시세 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래 대비 실질 부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많아도 안전한 물건은 아니다”
이 물건은 7회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 경매의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 있는 임차권으로 인해 약 9988만원의 인수 가능성이 남아 있어 가격 할인 효과가 상당 부분 사라집니다. 권리상 가장 중요한 변수는 임차보증금이며, 충분한 인수 검토 없이 접근하기 어려운 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 4건 동시 경매
단지 평균
5.7회 유찰·매각 7%
소재지
경기도 수원시 팔달구 갓매산로76번길 10, 1동 3층323호 (고등동,루체스타)
법원·사건
수원지방법원
·2024타경85023
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-10-07 10:00
·수원지방법원 제101호 법정
물건
루체스타 1동 3층323호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 수원시 팔달구 갓매산로76번길 10, 1동 3층323호 (고등동,루체스타)
2024-09-11 10:21
- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.
- 전입세대확인서, 상가건물임대차 현황서, 외국인체류확인서에 의하면 전입세대, 임차인, 거주하는 외국인은 없음.
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 추가 확인이 필요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
