대전지방법원 2025타경502618. 대전 유성구 송강동 청솔아파트 309동 603호 아파트입니다. 소유자 엄홍준은 2006.07.14 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 69,500,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2009.09.23 설정된 가양1동새마을금고 근저당권, 채권최고액 13,000,000원입니다. 이후 설정된 여러 근저당권과 이영호의 전세권, 2025.06.04 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 매수인 승계 위험은 낮습니다. 엄해리·엄민·이건희 3명 모두 전입일이 2024.07.15로 동일하고, 이는 말소기준 2009.09.23보다 뒤입니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 이 사정만으로 후순위 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 309동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제6층 제603호 · 방3개·화장실1개 등 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 · 1995.08.30 |
| 소유자 | 엄홍준 (2006.07.14 소유권이전 · 거래가액 69,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영호 / 18,453,150원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 현황 — 3명 모두 기준권리 후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄해리 | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄민 | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건희 | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일보다 14년 이상 뒤입니다. 따라서 대항력 자체는 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당 참여 가능성은 원본 서류에서 확인해야 합니다. 이는 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.58억은 최근 평균의 111.9%
전용 59.29㎡ 면적대에 매칭된 최근 실거래 12건은 2026년 3월부터 9월 사이 128,000,000원~168,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 141,250,000원, 최신 2026.09 거래는 130,000,000원입니다. 현재 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.9%이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.29㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.29㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.29㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 14 | 168,500,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 12 | 144,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 14 | 135,500,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.29㎡ | 12건 | 141,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 가양1동새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 가양1동새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 가양1동새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 가양1동새마을금고 | 37,000,000원 | 37,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 가양1동새마을금고 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이영호 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 을구 11번 전세권 · 이영호 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 이유진 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,488,000원 |
현재 158,000,000원 매각 가정에서는 제공된 배당 추정상 채권 총액 147,500,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 7,488,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 송강동 송강초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·다가구주택·근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방3개·화장실1개 등의 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업) 등이며, 공시지가는 872,300원/㎡입니다.
- 건물. 1995.08.30 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래. 단지 세대수는 482세대이고, 매칭 면적대의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 128,000,000원부터 168,500,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 141,250,000원의 111.9%입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 시세보다 높은 가격을 정당화하지 마세요.
- 임차인 확인. 엄해리·엄민·이건희는 모두 2024.07.15 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명세서와 주민등록·배당요구 종기 자료를 대조할 필요가 있습니다.
- 명도. 대항력과 별개로 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 협의와 필요 시 인도명령·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 을구 9번 확인. 2024.06.04 변경등기의 채권최고액 10,800,000원과 배당 추정에 반영된 18,000,000원이 다르므로 실제 채권액을 확인하세요.
- 배당 변수. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 158,000,000원, 1회 유찰 시 126,400,000원, 2회 유찰 시 101,120,000원입니다. 신건과 유찰 후 회차는 가격 메리트가 전혀 다른 구간입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2009.09.23 가양1동새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 근저당권·전세권·경매개시결정이 소멸하고, 실제 임차인 3명도 모두 2024.07.15 전입이라 대항력이 없습니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 인수가 없으므로 현재 실질취득은 최저가와 같은 158,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 141,250,000원의 111.9%입니다. 최신 거래도 130,000,000원입니다. 따라서 현재 신건 단계에서는 권리 안전성을 이유로 가격을 후하게 평가할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 사건은 유찰 여부에 따라 투자 판단이 크게 달라지는 물건입니다.
