청주지방법원 2026타경47. 사천초등학교 남동측 인근 서문빌딩의 근린시설로, 감정평가상 매표소·일반목욕장(사우나)·찜질방으로 이용 중입니다. 현재 소유관계는 김학랑·박재근·주식회사대산자원개발이 각각 지분 3분의 1을 보유하는 공유 구조입니다. 등기 권리분석상 말소기준은 2024.04.23 청주시의 박재근 지분 압류로 산정되어 있고, 그 뒤 2026.02.26 청주상당신용협동조합의 임의경매개시결정과 2026.07.08 청주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 점유·임차관계가 복잡합니다. 정병근은 2020.05.07, 임선정은 2022.03.25 전입으로 말소기준보다 앞서고, 박명신·박지오·김영식·김순옥은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 보증금 또는 확정일자가 함께 확인되지 않는 점유자는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다. 따라서 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경47 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 사천동 22-20 서문빌딩 1층108호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 사무소(현황 매표소) · 일반목욕장(사우나) · 일반목욕장(찜질방) |
| 소유자 | 김학랑 3분의 1 · 박재근 3분의 1 · 주식회사대산자원개발 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 5,097,000,000원 / 5,097,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주상당신용협동조합 / 1,670,397,302원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 현황 사우나 및 찜질방 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 확인이 핵심
임차인·점유관계 — 실제 임차인 8명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정병근 | 미상 | 2020.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유태규 | 찜찔방 매점 부분 | 2026.01.26 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박명신 | 여탕 매점 부분 | 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지오 | 여탕 세신실 부분 | 미상 | 2,100원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임선정 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영식 | 남탕 매점 부분 | 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 우희정 | 남탕 세신실 부분 | 2026.01.28 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김순옥 | 남탕 맛사지실 | 미상 | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유태규와 우희정은 각각 2026.01.26, 2026.01.28 전입으로 말소기준 2024.04.23보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 정병근·임선정은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 박명신·박지오·김영식·김순옥은 전입일도 확인되지 않아 6명에 대한 인수가능성을 입찰 전 확정하지 못한 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 5,097,000,000원이나 최저가 5,097,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 현황이 일반적인 주거용 아파트가 아니라 사우나·찜질방을 포함한 근린시설이므로 거래사례의 동질성 확인이 특히 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 계산 | 시나리오 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,097,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,077,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,262,080,000원 | 0원 | 0원 |
회차별 계산에는 인수액이 0원으로 표시되지만, 보증금 미상·대항력 미확정 임차인이 존재하므로 이를 실제 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 임차보증금과 배당 여부를 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,097,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 53,370,000원 |
| 신청채권자 · 청주상당신용협동조합 | 1,670,397,302원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,043,630,000원 |
예상표상 집행비용 53,370,000원과 소유자 잔여 5,043,630,000원이 표시되지만, 신청채권자 청구액 1,670,397,302원에 대한 배당은 0원으로 나타납니다. 따라서 이 결과를 실제 배당순위로 확정해 해석하지 말고, 배당요구·채권계산서와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천초등학교 남동측 인근. 근린생활시설, 아파트단지 및 교육시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 매표소, 일반목욕장(사우나), 일반목욕장(찜질방)으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 목욕탕, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 인도를 포함한 왕복 6차선 포장도로, 북측으로 폭 5M 내외 포장도로로 접근 가능합니다.
- 토지. 2필 일단의 정방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,293.0㎡, 공시지가는 1,774,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 포함·저촉됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반 주거용보다 사용목적이 특화된 사우나·찜질방 근린시설이므로, 가격 판단 시 동일하거나 유사한 용도의 거래사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정병근·임선정 보증금 확인. 두 사람은 말소기준보다 앞선 전입일이 확인됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능액을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전입일 미상 4명 확인. 박명신·박지오·김영식·김순옥은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 유태규·임선정·우희정은 2026.05.27 배당요구가 확인됩니다. 다른 점유자의 배당요구·확정일자는 별도 확인이 필요합니다.
- 공매 교차 확인. 2026.07.29 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와의 진행관계를 확인하세요.
- 공유지분별 등기 확인. 현재 소유자는 각 3분의 1 공유이고, 말소기준 압류는 박재근 지분에 설정된 권리입니다.
- 가격 비교자료 확보. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 5,097,000,000원의 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
- 현황과 영업시설 확인. 일괄매각이며 사우나·찜질방으로 사용 중이므로 시설 인도, 점유구획, 부속설비 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 공매 진행자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”
이 사건은 신건 최저가가 5,097,000,000원이라는 숫자보다 임차관계가 먼저입니다. 실제 임차인 8명 중 2명은 말소기준 후 전입으로 대항력이 없지만, 나머지 6명은 보증금·확정일자 또는 전입일 확인이 끝나지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 상태에서는 낙찰가가 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
가격 측면에서도 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 시세 대비 유리하다는 판단을 내릴 수 없습니다. 여기에 사우나·찜질방이라는 특화 용도, 3인 공유 구조, 2026.07.29 공매공고까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 현재 단계의 핵심은 가격 할인 여부가 아니라 임차보증금·공유지분별 권리·공매 진행관계를 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 인수액 0원이나 가격 메리트를 전제로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
