대전지방법원 2026타경600571. 대전 서구 용문동 261-34의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 주용도는 주택·제2종근린생활시설로, 1층은 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 건물은 1978.12.23. 사용승인된 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물이며 일부는 1988.11.28. 증축됐습니다. 토지는 361.3㎡의 대지입니다.
등기권리의 기준은 2023.06.09. 을구 7번 대흥새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 이 근저당권은 2024.07.17. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 이는 새로운 선순위 권리를 추가하는 구조가 아니라 을구 7번 근저당권을 중심으로 이어진 권리변동입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 261-34 · 대전광역시 서구 용문로 103 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 제2종근린생활시설 |
| 이용상태 | 1층 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 361.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 미강건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 839,727,900원 / 839,727,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백선영 / 35,416,667원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유자는 미강건설주식회사입니다. 말소기준권리는 2023.06.09. 설정된 대흥새마을금고의 채권최고액 876,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023.12.06. 대전광역시 서구 압류, 2024.01.25. 양극모 가압류 163,714,794원, 2025.02.27. 국 압류, 2026.03.23. 백선영 강제경매개시결정, 2026.04.28. 엠씨아이대부 주식회사 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸 예정입니다.
② 물적 리스크 — 제시외 건물과 법정지상권
이 사건에서 등기권리보다 더 중요한 부분입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 중 감정평가서상 ㄱ은 포함 매각되지만, ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ은 매각에서 제외된다고 기재돼 있습니다. 또한 최저매각가격은 이 매각 제외 제시외 건물로 인해 제한받는 가격입니다.
확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 사실과 실제 현장 점유·사용관계 확인은 별개의 문제로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 839,727,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,797,279원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 대흥새마을금고 | 876,000,000원 | 828,930,621원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 양극모 | 163,714,794원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 백선영 | 35,416,667원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 엠씨아이대부 주식회사 | 35,416,667원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,110,548,128원 중 828,930,621원이 배당되고, 미배당액은 281,617,507원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용문서우아파트 서측 인근으로 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 전면은 기존 주상지대, 후면은 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 주택·제2종근린생활시설 건물로 사용승인일은 1978.12.23., 일부 증축은 1988.11.28.입니다.
- 토지. 대 361.3㎡, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로2류 및 소로3류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 대체로 부합하며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 범위. 포함 매각되는 ㄱ과 제외되는 ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ의 위치·면적·구조를 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으므로 건물 소유관계, 토지와 건물의 소유권 변동 시점, 철거·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해 명도 대상과 사용관계를 별도로 판단해야 합니다.
- 권리 이전. 말소기준 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정돼 있으므로 최신 등기부에서 변동 여부를 재확인해야 합니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이지만 일부 제시외 건물은 제외됩니다. 낙찰 후 실제 사용 가능한 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 물적 리스크는 남는다”
등기권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.09. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로 볼 수는 없습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물 5개와 그 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있기 때문입니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 후순위 채권이 아니라 제외 건물의 실체·소유·점유와 토지 사용관계입니다. 신건 최저가 839,727,900원에 응찰하기 전, 그 물적 관계가 실제 사용가치와 명도 가능성에 어떤 영향을 주는지 확인하는 절차가 우선입니다.
