대전지방법원 2026타경600595. 전민동 286-10 토지와 2021.03.30 사용승인된 철근콘크리트 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설 1개호, 2층 다가구주택 4개호, 3층 다가구주택 4개호, 4층 다가구주택 1개호입니다. 권리분석의 기준점은 2021.04.06 한밭새마을금고 근저당권 954,000,000원이며, 이후 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 다가구주택은 각 호실의 점유와 보증금, 배당요구 관계를 함께 봐야 합니다. 확인된 점유·임차관계 8명은 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 조남훈·유정안·안지영·서영수·최은서·박대규의 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 보증금들은 매수인에게 승계되는 구조는 아니더라도 최우선변제와 실제 명도 협의의 변수는 될 수 있어 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민동 286-10 · 대전광역시 유성구 유성대로1679번길 8-11 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설 1개호 · 2층 다가구주택 4개호 · 3층 다가구주택 4개호 · 4층 다가구주택 1개호 |
| 토지 | 258.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,304,000원/㎡ |
| 소유자 | 유정안 |
| 감정가 / 최저가 | 1,422,687,600원 / 1,422,687,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 815,476,240원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 시설물(태양광설비) 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.04.06 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존 뒤 설정됐고, 이후 한진정보통신주식회사 근저당, 손한수·신한카드 주식회사· 대전신용보증재단·서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정, 김민희·김영하 임차권등기는 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 한밭새마을금고의 1번 근저당권은 2026.09.03 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기준 근저당 자체가 매각으로 소멸하는 구조는 같습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별개
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조남훈 | 202호 | 2025.06.17 | - | 미상 | 2026.04.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유정안 (소유자와 동일) | 401호 | 2021.04.13 | - | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안지영 | 301호 | 2025.01.06 | - | 미상 | 2026.04.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서영수 | 203호 | 2025.07.08 | - | 미상 | 2026.04.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최은서 | 302호 | 2025.08.04 | - | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박대규 | 상가 1층 2호 | 2023.06.22 | - | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민희 | 건물 중 2층 30㎡ (201호) | 2023.06.05 | 2023.05.08 | 110,000,000원 | 2026.03.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영하 | 별지 건물 2층 114.18㎡ 중 | 2022.06.27 | 2022.06.27 | 30,000,000원 | 2026.09.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,422,687,600원인 신건입니다. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득도 1,422,687,600원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,422,687,600원 | 0원 | 223,529,705원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,138,150,080원 | 58,162,440원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 910,520,064원 | 283,516,156원 | 0원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자 미배당은 늘어나지만, 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,422,687,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,626,876원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 954,000,000원 | 954,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한진정보통신주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 손한수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,569,851원 | 9,569,851원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 대전신용보증재단 | 40,500,000원 | 40,500,000원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 18,461,168원 | 18,461,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 223,529,705원 |
채권자 총 청구 기준액 1,182,531,019원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되고, 소유자 잔여 223,529,705원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전전민고등학교 북서측 인근. 주위는 다가구주택, 상가주택, 각종 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행 빈도와 편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층, 2021.03.30 사용승인. 전기·위생·급배수·승강기·도시가스 난방·소방설비·1층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 258.3㎡ 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역(대덕연구개발특구)·역사문화환경보존지역· 가축사육제한구역 등 지정이 확인됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 대지안의 피난 통로 위반으로 위반건축물 등재라고 기재돼 있습니다. 감정요항의 공부와의 차이는 없음으로 기록돼 있으므로, 입찰 전 건축물대장과 위반내용을 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 최저가 1,422,687,600원을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 수익가치·임대현황과 별도 시세조사가 먼저입니다.
- 호실별 보증금. 보증금이 확인되지 않은 조남훈·유정안·안지영·서영수·최은서·박대규의 임대차계약서·배당요구 내역·점유 상태를 확인하세요.
- 최우선변제. 현재 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 명도 협상 구조가 달라질 수 있습니다.
- 유정안 401호. 점유자로 기재된 유정안은 등기부상 소유자·채무자와 동일합니다. 임차관계의 실체와 인도 대상 여부를 확인하세요.
- 위반건축물. 대지안의 피난 통로 위반의 시정 가능성, 이행강제금·행정조치 여부, 실제 현황을 건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 태양광설비가 포함된다는 조건을 현황과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.04.06 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입은 모두 그 이후라 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 전체의 난도는 권리등기만으로 결정되지 않습니다. 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 건물에 점유·임차관계가 8명이고, 6명의 보증금이 확인되지 않았으며, 위반건축물 비고까지 있습니다. 더구나 실거래 비교 기준도 없어 신건 최저가 1,422,687,600원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 명도·임대차 확인과 건축법상 리스크는 주의, 가격 판단은 보류입니다.
