청주지방법원 2026타경72. 청주시 서원구 분평동 분평주공4단지 414동 1층 108호 아파트입니다. 현재 소유자는 장현일이며, 2022년 10월 31일 증여로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2022년 11월 29일 주식회사국민은행 채권최고액 81,400,000원의 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026년 3월 9일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 근저당과 경매개시결정이 소멸해 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
이 사건에서 중요한 것은 권리보다 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 100,000,000원으로 아직 한 차례도 유찰되지 않았습니다. 그런데 분평주공4의 거래 시세로 직접 비교할 실제 거래금액이 없어 1억원이 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 확인 가능한 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이므로 신건에서 가격을 서두르기보다 실제 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경72 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1261 분평주공4단지 414동 1층108호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 장현일 (2022.10.31. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 79,138,759원 |
| 입찰보증금 기준액 | 10,000,000원 (최저매각가의 10%) |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 인수 문제는 없습니다. 과거 국민은행 근저당 5건은 2022년 11월 30일 해지로 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 근저당은 2022년 11월 29일 설정된 채권최고액 81,400,000원짜리 국민은행 근저당 1건입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
분평주공4는 684세대, 준공일은 1999.06.26입니다. 확인된 비교 면적은 49.77㎡이지만 해당 면적의 일치가 확인되지 않아 이를 이 물건의 전용면적으로 단정하거나 가격 비교에 사용하지 않습니다. 또한 실제 거래금액이 확인되지 않아 현재 최저가 100,000,000원이 최근 시세 대비 몇 % 수준인지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 81,400,000원 | 81,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,400,000원 |
현재 회차 100,000,000원 가정에서는 집행비용 2,200,000원과 국민은행 근저당 81,400,000원이 배당되고 16,400,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 100,000,000원 | 81,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 3,240,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 18,952,000원 | 0원 |
④ 입지·토지 조건 메모
- 단지. 분평주공4 · 684세대 · 1999.06.26 준공.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 토지면적 44,439.7㎡입니다.
- 공시지가. 993,900원/㎡입니다.
- 주변 계획. 중로1류·중로2류·중로3류, 어린이공원·기타공원시설·공공청사에 접합니다.
- 보호구역. 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실제 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 최근 동일 단지·유사 면적 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 감정가와 같은 100,000,000원입니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원입니다. 단지 평균 유찰은 2.0회입니다.
- 권리 재확인. 기준 근저당은 2022.11.29 국민은행 81,400,000원이며, 임차인은 없습니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 후
이 사건의 권리구조는 깔끔합니다. 말소기준은 2022년 11월 29일 국민은행 근저당 81,400,000원이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡하게 계산할 부분이 많지 않습니다. 하지만 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건 100,000,000원이고, 이를 비교할 실제 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 지금 단계에서 “싸다”는 결론은 금물입니다. 단지 경매물건 평균 유찰이 2.0회라는 점까지 감안하면, 권리는 합격이지만 가격은 시세 원본 확인 후 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.