청주지방법원 2026타경76. 충청북도 청주시 청원구 북이면 금암리 230의 토지와 공장 관련 건물이 매각 대상입니다. 토지는 공장용지 2,899㎡이고 감정평가상 건물은 공장, 화장실, 사무실로 이용 중입니다. 감정가는 1,559,718,100원, 신건 최저가도 같은 1,559,718,100원입니다.
권리의 기준점은 2019년 12월 5일 설정된 흥덕새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2020년 3월 23일 주식회사신한은행으로 이전됐고, 이후 신한은행 근저당권, 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 분석상 해당 권리들은 매각으로 소멸 예정이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경76 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 북이면 금암리 230 · 충청북도 청주시 청원구 북이면 장재금대로 109-6 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·화장실·사무실 이용 |
| 토지 | 공장용지 2,899㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사원테크 |
| 감정가 / 최저가 | 1,559,718,100원 / 1,559,718,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 공시지가 | 114,600원/㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.05 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며 최초 근저당권자는 흥덕새마을금고입니다. 2020.03.23 이 근저당권은 주식회사신한은행으로 이전됐습니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노준호 | 2021.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이기동 | 2019.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이기동의 전입일은 2019.12.09, 노준호의 전입일은 2021.03.02로 모두 말소기준일 2019.12.05 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 대항력이 없으므로 예상배당상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,559,718,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,997,181원 |
| 을구 1번 근저당권 · 흥덕새마을금고 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 장덕진 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 493,917,240원 | 421,720,919원 |
| 갑구 5번 가압류 · 정태광 | 2,044,025원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 757,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,755,717원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 92,220,706원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 2,471,937,688원, 현재 회차 예상배당 합계는 1,541,720,919원, 미배당액은 930,216,769원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 가격·회차 — 신건 가격 자체의 시세 가점은 보류
현재 회차 최저가는 감정가와 같은 1,559,718,100원입니다. 1회 유찰 시 1,247,774,480원, 2회 유찰 시 998,219,584원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,559,718,100원 | 1,541,720,919원 | 930,216,769원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,247,774,480원 | 1,232,896,735원 | 1,239,040,953원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 998,219,584원 | 985,837,388원 | 1,486,100,300원 | 0원 |
⑤ 현황·입지 — 공장 이용과 일괄매각 조건 확인
- 이용상태. 일련번호 2는 공장, 일련번호 3은 공장·화장실, 일련번호 4는 1층 및 2층 사무실·화장실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕 건물이며 외벽·내벽은 판넬 마감 등이 확인됩니다. 일련번호 4는 단층 건물로 기재되면서 현황은 2층입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 국도 36호선, 지방도 592호선 및 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 주위환경. 대주마을 남쪽 인근에 위치하며 주변은 소규모 공장, 농촌마을, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,899㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 도로구역·접도구역에 저촉되고 가축사육제한구역·비행안전제2구역에 포함됩니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 기계기구는 일부 소재불명입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 노준호·이기동의 실제 점유 부분과 사용관계를 현장에서 확인합니다. 두 사람 모두 대항력은 없지만 명도 대상과 범위는 별도의 현황 확인이 필요합니다.
- 노준호 관계. 최초 소유자·근저당 채무자와 동일한 인물로 확인되는 만큼 임차관계인지 관계인 점유인지 확인합니다.
- 기계기구 대조. 일부 소재불명으로 기재된 기계기구의 실제 존재 여부와 상태를 매각목록과 대조합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 사용상태를 확인합니다.
- 토지 규제. 도로구역·접도구역·가축사육제한구역·비행안전제2구역·계획관리지역· 성장관리계획구역 조건을 실제 이용계획과 대조합니다.
- 회차 가격. 신건 1,559,718,100원, 1회 유찰 시 1,247,774,480원, 2회 유찰 시 998,219,584원이라는 회차별 금액을 기준으로 자금계획을 세웁니다.
맺으며 — 권리보다 현황이 더 중요한 공장·토지 신건
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2019.12.05 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유 조사된 노준호와 이기동도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 공장용지 2,899㎡와 공장·사무실 이용 건물, 제시외 건물 및 일부 소재불명 기계기구가 함께 얽혀 있습니다. 현재 신건 최저가는 1,559,718,100원이고 비교 실거래를 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 구조가 아니므로, 결론은 권리 승계 위험은 낮지만 신건 가격과 현황은 보수적으로 확인입니다.
