청주지방법원 2026타경119. 청주시 흥덕구 봉명동 아이제이포커스 10층 1006호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트-도시형생활주택)이고, 건물은 20층 중 10층입니다. 소유자 김해룡은 2017.11.07. 소유권을 이전받았고 거래가액은 74,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 44,520,000원이 말소기준이며, 이후 충북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이정환은 2023.12.04. 전입했고 전체를 점유하며 배당요구를 했습니다. 전입일이 2017.11.07. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 사건의 핵심 위험은 권리보다 가격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795 아이제이포커스 10층 1006호 · 1순환로 571 |
| 용도 / 전용 | 기타 · 공동주택(아파트-도시형생활주택) · 전용 23.0356㎡ · 20층 중 10층 |
| 소유자 | 김해룡 (2017.11.07. 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 42,178,400원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
말소기준은 2017.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 2024.05.01. 충북신용보증재단 가압류와 2026.04.03. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인 이정환의 전입일도 2023.12.04.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 결과적으로 등기·임차관계에서 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정환 | 전체 | 2023.12.04 | 2,000원 | 2026.05.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자에 따른 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래 55,000,000원, 신건은 112.7%
아이제이포커스 동일 면적 23.04㎡ 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 60,056,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.07. 55,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 55,000,000원입니다. 현재 최저가 62,000,000원은 최근 시세의 112.7%이며, 최근 가격 흐름도 과거 대비 -9.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.04㎡ | 16 | 55,000,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 18 | 60,630,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 20 | 60,630,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 18 | 60,630,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 17 | 61,130,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 20 | 60,630,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 17 | 60,630,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 15 | 59,880,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 9 | 60,130,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 16 | 61,880,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 7 | 59,630,000원 |
| 2024.12 | 23.04㎡ | 10 | 59,880,000원 |
| 전체 평균 | 23.04㎡ | 12건 | 60,056,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 44,520,000원 | 44,520,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 51,664,989원 | 15,964,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 96,184,989원 중 60,484,000원이 배당되고, 35,700,989원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉명1동행정복지센터 북동측 인근이며, 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 20층 건물의 10층 1006호이며, 위생·급배수·전기·승강기·난방·화재설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터, 북서측 약 35미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,412,000원/㎡, 토지면적은 1,498.7㎡입니다.
- 거래 흐름. IJFOCUS는 270세대, 2017.04.07. 준공이며 최근 가격 흐름은 과거 대비 -9.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 55,000,000원인데 현재 최저가는 62,000,000원입니다. 최근 시세 이상인 신건이라는 점을 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 -9.1%이므로 과거 평균 60,056,666원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 이정환의 대항력은 없지만 전체 점유로 조사돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역과 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 사건은 우리은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이정환도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조가 단순합니다.
하지만 가격은 다릅니다. 현재 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 55,000,000원의 112.7%이고, 최근 가격 추세도 -9.1%입니다. 전체 거래 평균 60,056,666원보다도 높은 가격입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 신건 가격은 보류가 핵심입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 높게 평가하기보다 최근 실거래와 유찰 이후 가격을 기준으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
