대전지방법원 2026타경601086. 사건 분류는 아파트지만 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)인 유성푸르지오시티 알파동 12층 1216호입니다. 전용면적은 24.06㎡입니다. 소유자 서현진은 2021.05.13. 69,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임정빈의 선순위 주택임차권입니다. 임정빈은 2021.06.03. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.06.21. 주민등록 및 점유를 시작했으며 2025.03.24. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026.05.29. 임정빈의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 주민등록·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 84,000,000원에서는 제공된 배당가정상 보증금 전액 배당이 가능해 인수가 0원이지만, 유찰로 매각가가 내려가면 인수액이 빠르게 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 536-5 유성푸르지오시티 알파동 12층1216호 |
| 물건종류 / 전용 | 사건 분류 아파트 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 전용 24.06㎡ · 29층 중 12층 |
| 소유자 | 서현진 (2021.05.13. 거래가 69,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임정빈 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 4,813,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 임정빈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라, 등기부 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차인입니다. 전입은 2021.06.21., 확정일자는 2021.06.03.이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 경료돼 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.06.21. | 우선변제 확정 2021.06.03. | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 뒤에도 싸지지 않는다
유성푸르지오시티는 299세대, 2014.08.07. 준공 단지입니다. 전용 24.06㎡와 23.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 77,433,333원, 최신 거래는 2026.09. 78,500,000원입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%이며 최신 거래뿐 아니라 최근 거래 최고가 80,700,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 24.06㎡ | 17 | 78,500,000원 |
| 2026.09 | 23.99㎡ | 15 | 76,500,000원 |
| 2026.09 | 24.06㎡ | 17 | 78,500,000원 |
| 2026.09 | 24.06㎡ | 19 | 79,000,000원 |
| 2026.09 | 24.06㎡ | 15 | 77,000,000원 |
| 2026.06 | 24.06㎡ | 19 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 23.99㎡ | 17 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 23.99㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 24.06㎡ | 14 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 23.99㎡ | 10 | 80,700,000원 |
| 2026.05 | 23.99㎡ | 20 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 24.06㎡ | 29 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 77,433,333원 |
즉 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 상쇄 구조입니다. 최저가 표면만 보면 67,200,000원·53,760,000원으로 크게 싸지는 것처럼 보이지만, 매수인의 실제 부담은 80,000,000원 보증금 규모를 중심으로 다시 올라옵니다. 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 임정빈 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 임정빈 | 80,000,000원 | 2,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당가정에서는 현재 회차 84,000,000원에 임차보증금 80,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되는 구조이며, 실제 당해세·배당관계 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북동측 인근으로 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 아파트이나 감정평가서상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조, 29층 중 12층이며 전기·위생·급배수·승강기·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 온천원보호지구·관광특구·방화지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 토지는 5필 일단의 부정형으로 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도·탐문조사와 유사평형 업무시설의 평균적 이용상황을 고려해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 볼 것. 현재 84,000,000원, 1회 유찰 시 81,609,600원, 2회 유찰 시 81,367,680원이 실질 부담 비교의 핵심입니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 최근12개월 평균 77,433,333원, 최신 거래 78,500,000원, 최근 최고 거래 80,700,000원보다 현재 및 유찰 후 실질취득가가 모두 높습니다.
- 임차보증금 승계 조건 확인. 임정빈의 보증금 80,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리구조입니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 임정빈으로 기재돼 있으므로 임대차계약서, 배당요구, 집행권원과 채권원인을 원본 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 아파트지만 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 등기·건축물대장과 실제 이용상태를 다시 대조해야 합니다.
- 내부·점유 확인. 감정 당시 거주자 부재로 내부가 직접 확인되지 않았습니다. 현장 상태와 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 선순위 임차권 물건”
이 사건의 함정은 명확합니다. 신건 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 77,433,333원의 108.5%로 이미 시세보다 높습니다. 그렇다고 유찰을 기다리면 해결되는 것도 아닙니다. 1회 유찰 시 최저가가 67,200,000원으로 떨어져도 임차보증금 14,409,600원을 인수해 실질취득은 81,609,600원, 2회 유찰 시에도 실질취득은 81,367,680원입니다. 모두 최근 실거래보다 높은 수준입니다.
현재 회차에서는 배당가정상 보증금 전액이 변제되어 인수 0원이지만 가격이 비싸고, 가격이 내려가면 그만큼 선순위 임차보증금 잔액이 매수인 부담으로 이동합니다. 따라서 이 물건은 최저가 숫자에 반응할 것이 아니라 실질취득가와 임차보증금 배당 여부를 함께 계산해야 합니다. 현재 제공된 시세와 권리구조만 놓고 보면 가격 메리트가 확인되지 않는 물건입니다.
