청주지방법원 2026타경171. 청주시 청원구 내수읍 삼일아파트 108동 4층 401호 아파트입니다. 현 소유자 문정열은 2021.06.21 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 69,500,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 49,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.26 케이비국민카드 가압류 24,593,917원, 2026.05.13 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
말소기준권리보다 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사와 현장을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3 삼일아파트 108동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하 1층·지상 11층 건물 중 4층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 문정열 (2021.06.21 소유권이전 · 거래가액 69,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 34,010,629원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.21 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 49,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인일 | 1996.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인 없음. 말소기준은 2021.06.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오래된 근저당권·소유권 관련 등기 중에는 이미 말소된 항목들이 있어 현재 인수권리로 연결되지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 7,600만원, 시세 평가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 76,000,000원입니다. 등기상 현 소유자의 2021.06.21 취득 거래가액은 69,500,000원이지만, 이는 현재 시세를 직접 대체할 수 있는 최근 거래가 아닙니다. 동일 단지 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 제시되지 않은 만큼 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 76,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 60,800,000원 | 14,788,317원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 48,640,000원 | 26,729,437원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 낙찰 사례 금액과 낙찰률 수치는 확인되지 않으므로 이 평균 유찰 횟수만으로 적정 입찰가를 정할 수는 없습니다. 유찰 시 매각가격이 내려가면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 24,593,917원 | 24,593,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,083원 |
신건 76,000,000원 가정에서는 배당표상 채권액 74,093,917원이 전액 배당되고 소유자에게 138,083원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 내수읍 내수리 마산사거리 서측 인근. 주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 11층. 사용승인일은 1996.10.14이며 도시가스 난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역 등이 포함되고 비행안전제5구역 및 청주비행장 제3종 구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지규모. 삼일아파트 883세대. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 공부 차이. 일반건축물대장 소재 필지 수와 등기사항전부증명서상 대지권 대상 필지 수에 차이가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 현재 가격의 매력을 판단할 최근 동일 단지·유사면적 거래 수치가 없어, 신건 76,000,000원이 적정한지는 별도 검증이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰로 후순위 채권 미배당이 늘어도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공부상 필지 차이. 건축물대장과 등기부의 대지권 대상 필지 수가 다르므로 대지권 표시와 매각 대상 범위를 원본에서 대조하는 것이 필요합니다.
- 토지이용 제한. 비행안전제5구역, 군용비행장 소음 관련 제3종 구역, 지구단위계획구역 등 제한사항을 실제 이용 목적과 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 뒤
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.21 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가·최저가 76,000,000원과 2021년 취득가 69,500,000원은 확인되지만, 현재 시세 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 단순하지만 신건 가격의 메리트는 최근 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
