대전지방법원 2026타경601115. 둔곡동 유성둔곡지구A2BL서한이다음 205동 11층 1103호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 곽은란·이석건으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2023.02.06. 소유권이전과 같은 날 금산인삼농업협동조합의 채권최고액 378,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·신한카드·KB국민카드·우리카드·제이티친애저축은행 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 채무를 별도로 떠안을 구조는 아닙니다. 하지만 임차관계는 확인된 임차인 신고 내역이 없는 상태이고, 감정평가서에는 “임대내역은 미상”, “수차 방문했으나 거주자 부재”라고 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없지만, 반대로 현장 점유관계까지 완전히 확정됐다고 보기도 어렵습니다. 입찰 전 점유·전입관계 재확인이 필요한 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601115 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 둔곡동 432 유성둔곡지구에이2비엘서한이다음 205동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9648㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 중 11층 |
| 소유자 | 곽은란 2분의 1 · 이석건 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산인삼농업협동조합 / 337,862,062원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.06. 근저당권 · 금산인삼농업협동조합 · 채권최고액 378,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2023.02.06. 금산인삼농업협동조합 근저당이고, 그 뒤 설정된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
단지명은 유성둔곡지구A2BL서한이다음, 총 685세대, 사용승인일은 2022.11.07입니다. 비교 대상 면적은 84.9648㎡로 매칭돼 있으며, 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 438,083,333원, 최신 거래는 2026.09의 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 20 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 26 | 435,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 20 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 24 | 435,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 12 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 78.94㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 429,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 15 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 438,083,333원 |
현재 최저매각가 470,000,000원은 최근 12개월 평균 438,083,333원의 107.3%입니다. 최신 거래가인 440,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없고, 오히려 최근 시세 이상에서 시작하는 신건으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 1. 근저당 · 금산인삼농업협동조합 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 12,465,218원 | 12,465,218원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 7,325,033원 | 7,325,033원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,747,983원 | 9,747,983원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 15,038,983원 | 15,038,983원 |
| 6. 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 49,128,632원 | 40,322,783원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 471,705,849원 중 예상배당 462,900,000원, 미배당 8,805,849원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 집행비용은 7,100,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 달라지고 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 470,000,000원 | 462,900,000원 | 8,805,849원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 376,000,000원 | 369,936,000원 | 101,769,849원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 300,800,000원 | 295,788,800원 | 175,917,049원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 배당이 충족되는 것으로 계산돼 있고, 1회 유찰 시에도 같은 결과지만 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 유찰에 따른 핵심 변화는 권리인수가 아니라 가격과 배당 부족액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 둔곡동 둔곡초등학교 서측 인근. 단독주택, 근린생활시설, 공장용지, 학교와 아파트단지가 혼재하는 주거지역이며 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 25층 중 11층입니다. 위생·급배수·승강기·난방·주차장·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 연구개발특구, 주거구역 등에 해당하며 공시지가는 1,308,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태는 거주자 부재로 탐문조사 등을 통해 평가됐습니다.
- 환금성 참고. 685세대, 2022.11.07 준공 단지이며 최근 거래 12건이 확인됩니다. 현재 경매 최저가는 그 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 오해하지 않기. 최저가 470,000,000원은 최근 12개월 평균 438,083,333원의 107.3%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.09, 440,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 높습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대내역은 미상이고 현장 방문 당시 거주자 부재였습니다.
- 배당금액 재검증. 신청 청구액 337,862,062원과 근저당 채권최고액 378,000,000원이 다르므로 실제 채권계산서 기준을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 시 376,000,000원, 2회 유찰 시 300,800,000원이며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 미납 관리비·당해세 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 지금 가격은 보류”
이 사건의 장점은 등기상 구조가 단순하다는 점입니다. 2023.02.06. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 470,000,000원인데, 최근 12개월 평균 438,083,333원의 107.3%이고 최신 거래 440,000,000원보다 높습니다.
따라서 결론은 분명합니다. 권리상 인수위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족합니다. 여기에 감정평가서상 점유·임대관계가 완전히 확인되지 않았다는 점까지 더하면, 현재 회차에서 최저가가 낮아 보인다는 이유로 서둘러 응찰할 사건은 아닙니다. 권리와 가격을 분리해 보면 권리는 통과, 가격은 재검토가 이 사건의 핵심입니다.
