청주지방법원 2026타경172. 청주시 상당구 영운동 ‘한진신세대’ 6층 610호, 전용 43.24㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 안청자이며, 2015년 11월 11일 주식회사국민은행의 채권최고액 21,480,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 31,200,000원, 한혜숙 근저당 80,000,000원과 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김종천은 2025년 7월 24일 전입으로, 2015년 11월 11일 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 김종천은 등기부상 2017년 국민은행 근저당의 채무자와 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 영운동 33-1 한진신세대아파트 6층 610호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 43.24㎡ · 주방 및 거실·방1·욕실1 · 15층 건물 중 6층 |
| 단지 | 한진신세대 · 272세대 · 1997.09.12 준공 |
| 소유자 | 안청자 (2003.08.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 69,500,000원 / 69,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 13,114,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 배당순위는 별도 확인
말소기준은 2015년 11월 11일 국민은행 근저당입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당, 한혜숙 근저당, 국·충주시·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 3건 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 이는 후순위 채권자의 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종천 | 전체 | 2025.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래권보다 높다
한진신세대 동일 면적 43.24㎡의 최근 거래 12건은 52,000,000원에서 64,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 59,541,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 58,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득가는 69,500,000원으로 최근 12개월 평균의 116.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 43.24㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2026.05 | 43.24㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 43.24㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 43.24㎡ | 13 | 52,000,000원 |
| 2026.04 | 43.24㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 43.24㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.02 | 43.24㎡ | 5 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 43.24㎡ | 10 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 43.24㎡ | 13 | 59,000,000원 |
| 2026.01 | 43.24㎡ | 5 | 64,000,000원 |
| 2026.01 | 43.24㎡ | 11 | 59,000,000원 |
| 2026.01 | 43.24㎡ | 7 | 57,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 59,541,666원 |
신건 최저가 69,500,000원은 최근 평균뿐 아니라 최근 12건 중 최고 거래가인 64,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘경매 할인 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 55,600,000원, 2회 유찰 시 44,480,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,651,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 21,480,000원 | 21,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 3. 근저당 · 한혜숙 | 80,000,000원 | 15,169,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 132,680,000원 중 예상 채권자 배당은 67,849,000원, 미배당은 64,831,000원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자에게 남는 부족분이며, 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 청운중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 도면상 주방 및 거실, 방1, 욕실1 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 콘크리트 슬래브지붕 15층 건물의 6층 610호이며, 승강기·주차시설·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 북동측 약 7m, 남측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 673,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 272세대, 1997.09.12 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격 범위는 52,000,000원~64,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검토. 신건 실질취득 69,500,000원은 최근 12개월 평균의 116.7%이며 최근 최고 거래 64,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 55,600,000원, 2회 유찰 시 44,480,000원으로 계산된 회차별 가격을 최근 거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김종천은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가 당시 수차 탐문에도 거주자가 부재해 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구 및 임차관계 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 감당 가능, 가격은 신건에서 불리”
이 사건의 권리구조는 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 임차인 역시 확인된 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 다만 세금 압류에 따른 배당변동과 임차인 김종천의 관계인 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 실질취득 69,500,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 59,541,666원의 116.7%이고, 최신 거래 58,000,000원과 최근 최고 거래 64,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 신건 가격을 근거로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 권리보다 현재 매각가격의 시세 초과 여부가 최종 판단의 핵심입니다.
