대전지방법원 2026타경601125. 대전 유성구 덕명동 운암네오미아아파트 103동 602호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층입니다. 소유자 송설양은 2014.08.19 매매를 원인으로 2014.08.25 소유권을 이전받았고, 거래가액은 475,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 이어받을 임차보증금이나 인수 권리가 없습니다. 하지만 가격 쪽에서는 정반대입니다. 신건 최저가 594,000,000원은 최근 12개월 평균 495,000,000원의 120.0%이고, 최신 실거래도 490,000,000원입니다. 전체 12건 평균 548,250,000원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 거래가 과거보다 11.4% 하락했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 103동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 15층 중 6층 |
| 면적 기준 | 134.42㎡ |
| 소유자 | 송설양 · 2014.08.25 소유권이전 · 거래가액 475,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 594,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대신투자대부 / 106,794,521원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2014.08.25 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2026.06.04 주식회사 대신투자대부의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.01.10 설정된 주식회사대성투자대부 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 20% 높은 신건
네오미아는 544세대, 준공일은 2010.05.28입니다. 시세 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 495,000,000원이고 최신 거래는 2026.03 490,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 127.7㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 134.42㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2025.01 | 134.42㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2024.12 | 127.7㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2024.10 | 127.7㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 2024.09 | 127.7㎡ | 23 | 565,000,000원 |
| 2024.05 | 134.42㎡ | 22 | 576,000,000원 |
| 2024.01 | 127.7㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2024.01 | 127.7㎡ | 21 | 580,000,000원 |
| 2023.07 | 127.7㎡ | 15 | 558,000,000원 |
| 2023.01 | 127.7㎡ | 20 | 570,000,000원 |
| 2023.01 | 127.7㎡ | 20 | 570,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 495,000,000원 |
전체 12건 평균은 548,250,000원이지만 최근 12개월 평균은 495,000,000원까지 내려와 있습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -11.4%이며, 최저가 594,000,000원은 최근 평균의 120.0%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 594,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 237,660,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당 부족액이 0원이고 소유자 잔여가 237,660,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성CC 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 6층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 해당하며 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 도로. 아파트단지가 서측으로 소로, 북동측으로 중로에 접하고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 네오미아 544세대, 2010.05.28 준공이며 최근 실거래 가격은 하락 추세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 548,250,000원보다 최근 12개월 평균 495,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.4%이므로 과거 고가 거래만 근거로 현재 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 현재 회차 가격. 신건 최저가 594,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.0%입니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 475,200,000원, 2회 유찰 380,160,000원입니다.
- 권리 확인. 임차인은 없고 인수액은 0원이지만, 말소기준 근저당의 2024.01.05 변경등기 금액은 원본 등기사항과 함께 재확인할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도와 인근 탐문조사 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 다릅니다. 신건 최저가 594,000,000원은 최근 12개월 평균 495,000,000원의 120.0%이고, 최신 거래는 490,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -11.4%인 점까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없으며, 제공된 유찰 시나리오를 기준으로 가격이 최근 실거래 수준에 접근하는지를 지켜보는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다.
