청주지방법원 2026타경176. 청주시 청원구 정하동 ‘정하동테라스하우스’ 에이동 301호 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물의 제3,4층 제301호이고, 사용승인일은 2014.06.27입니다. 등기부의 말소기준권리는 2014.07.14. 설정된 창신신용협동조합 근저당권 채권최고액 325,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 이재민이 ‘전체 및 제시외 1번 ~ 3번’을 점유하는 것으로 조사됐으나 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이재민을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수도, 반대로 ‘인수액 0원’으로 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경176 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 정하동 16-17 정하동테라스하우스 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이후정 · 지분 1000분의 991 및 1000분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 351,449,000원 / 351,449,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신신용협동조합 / 247,782,916원 |
| 말소기준권리 | 2014.07.14. 창신신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 미확정
현재 말소기준은 2014.07.14. 창신신용협동조합 근저당입니다. 2024.05.14.에도 같은 채권자에 의한 임의경매개시결정이 있었으나 2025.06.16. 취하로 말소됐고, 2026.05.14. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 2026.07.20. 청주시 압류도 있었지만 2026.08.04. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 가능·미상
| 이름 | 점유범위 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재민 | 전체 및 제시외 1번 ~ 3번 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 임차인 1명으로 조사됐으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 그러나 보증금과 전입시점이 확인되지 않았기 때문에 보증금 합계나 매수인 인수액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다. 특히 말소기준일인 2014.07.14.보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 여부가 확인돼야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’을 먼저 확인
현재 회차는 감정가 351,449,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 이 사건은 점유자의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 실질취득액을 351,449,000원으로 고정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 보증금 중 배당되지 않는 금액이 생기면 그 부분은 낙찰대금 밖의 추가 부담이 될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 351,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,720,286원 |
| 2. 근저당 · 창신신용협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,728,714원 |
현재 배당 계산은 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이재민의 보증금과 우선변제 여부가 미상인 만큼 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 담보권 미배당은 커져도 점유위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 351,449,000원 | 325,000,000원 | 0원 | 20,728,714원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,159,200원 | 276,422,971원 | 48,577,029원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,927,360원 | 220,978,377원 | 104,021,623원 | 0원 |
위 시나리오의 미배당액은 창신신용협동조합 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 후순위 담보권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 이재민의 대항력 있는 임차보증금이 존재할 경우의 인수 문제는 이 표와 별개입니다.
⑥ 제시외 건물 — 포함 기재와 권리관계 확인이 필요
매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 본건에 제시외 건물이 소재하며 구조·규모·용재·이용상태 등을 고려해 현황 개략적인 실측에 따라 평가했다고 적고 있습니다. 동시에 경매 진행 시 소유권관계 등 권리관계 변동에 유의하도록 명시하고 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 정하동테라스하우스 전체 세대수는 12세대입니다.
- 입지. 정하교 북동측 인근 자연녹지지역 내에 위치하며 주변에는 단독주택, 농경지 및 소규모공장이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역이며 지목은 대, 토지면적 2,745.0㎡, 공시지가 207,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 제3종 구역(청주비행장(K-59))에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 전입신고일 확인. 이재민의 전입 시점이 2014.07.14. 말소기준권리보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 실질취득액과 잠재 인수액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 실제 미배당 보증금 범위를 판단하는 핵심입니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 포함 기재와 실제 소유권·점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 동일합니다. 점유 리스크가 해소되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소기준은 선명하지만, 인수액은 아직 선명하지 않다”
이 사건은 창신신용협동조합의 2014.07.14. 근저당이 말소기준이라 등기 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 전체와 제시외 일부를 점유하는 이재민의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액이 미상입니다. 여기에 제시외 건물의 권리관계 확인도 남아 있습니다.
따라서 현재 회차에서 가장 중요한 숫자는 351,449,000원이라는 최저가가 아니라 확인되지 않은 임차보증금이 실제로 얼마인지입니다. 그 금액과 대항력이 확인되기 전까지는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기권리는 단순하지만 입찰 판단은 보류가 필요한 물건으로 보는 것이 타당합니다.
