대전지방법원 2026타경601179. 세종 도담동 까사리움 6층 630호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택이고, 전용면적 비교기준은 25.35㎡입니다. 소유자 임송미는 2020.12.30. 매매를 원인으로 2021.01.15. 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 국민은행 근저당과 함경숙 근저당은 각각 2019.10.29., 2023.02.13. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 그 이후 형성된 한국토지주택공사 주택임차권과 2026.06.11. 서울보증보험의 강제경매입니다.
이 사건은 등기만 보면 주택임차권의 전입일이 경매개시보다 앞서므로 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 배당계산상 남는 2,110,000원은 룰상 인수액이지만, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 6층 630호 · 세종특별자치시 한누리대로 587 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 분류 · 도시형생활주택 이용 · 비교 전용면적 25.35㎡ · 8층 중 6층 |
| 소유자 | 임송미 (2021.01.15. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 97,535,067원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 준공 / 세대수 | 2015.12.31 / 175세대 |
① 권리 흐름 — 형식상 인수형, 포기조건으로 실질 0원
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 2023.03.13 | 2023.02.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계·보증기관 |
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 이 신고는 보증기관·승계 성격의 임차권으로 표시되어 있어 실제 거주 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 다만 등기된 주택임차권 자체는 전입 2023.03.13., 점유개시 2023.03.14., 확정일자 2023.02.22.이고 배당요구도 되어 있으므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 감정가보다 훨씬 낮다
까사리움 실거래 12건의 전체 평균은 93,300,000원이지만, 여기에는 2022년부터 2024년의 100,000,000원 안팎 고가 거래가 다수 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 72,500,000원이고 최신 2026.06 거래는 70,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -25.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 24.59㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 24.59㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 24.59㎡ | 6 | 99,600,000원 |
| 2024.04 | 24.59㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 25.35㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 25.35㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 24.59㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.01 | 24.59㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 24.59㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.06 | 24.59㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 25.35㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 25.35㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 72,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 93,300,000원 |
현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.0%입니다. 최근 거래만 놓고 보면 감정가와 최저가가 시세 아래에 있는 물건이 아니라 최근 시세보다 높은 가격대의 신건입니다. 전체 12건 평균 93,300,000원이 감정가와 비슷하다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 시장은 이미 70,000,000원·75,000,000원 거래 구간으로 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,110,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 95,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 97,535,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액 2,110,000원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 조건을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 95,000,000원 | 2,110,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,000,000원 | 20,768,000원 | 0원 | 76,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,800,000원 | 35,694,400원 | 0원 | 60,800,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 도담동 도담초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 대규모 아파트단지, 도시형생활주택 및 근린상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동측 한누리대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물의 6층 630호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 까사리움은 175세대, 2015.12.31. 준공입니다. 최근 실거래 가격이 하락했고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.2회·낙찰률 0.0%로 나타나 가격 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 포기조건은 한국토지주택공사 임차권과 명세서에 기재된 승계인 범위에 한정됩니다. 그 밖의 점유·임대관계는 현황과 원본을 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 93,300,000원보다 최근 12개월 평균 72,500,000원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 가격 추세는 -25.6%입니다.
- 회차별 실질취득 확인. 포기조건이 유지되면 현재 95,000,000원, 1회 유찰 76,000,000원, 2회 유찰 60,800,000원이 각각 실질취득액이 됩니다.
- 명도·점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 반전은 분명합니다. 전입·확정일자를 갖춘 95,000,000원 임차권이 경매개시보다 먼저라 형식상 대항력 인수형이지만, 매각조건에서 미배당 잔액 반환청구권을 포기하도록 해 실질 인수는 0원입니다. 권리 쪽의 가장 큰 부담은 해소돼 있습니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득액 95,000,000원은 최근 12개월 평균 72,500,000원의 131.0%이고, 최신 거래는 70,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -25.6%이며 단지 경매 평균 유찰은 4.2회입니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 조건부로 해소됐지만, 현재 회차 가격은 최근 시장보다 높다”가 핵심입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없고, 권리 안전성과 가격 매력도를 반드시 분리해 판단해야 합니다.
