청주지방법원 2026타경178. 청주시 서원구 모충동 228-3 일대의 다가구주택(4가구)과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 207,312,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 말소기준권리는 2014.02.18 설정된 주식회사한성저축은행 근저당권 26,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차권은 단순히 등기순위만 볼 것이 아니라 전입·점유 시점과 배당 후 잔액을 함께 봐야 합니다.
특히 김익중은 임차권등기가 2021년에 이뤄졌지만 전입과 확정일자는 모두 2013.08.26으로 말소기준 2014.02.18보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 다만 현재 매각가 207,312,000원 가정 배당표에서는 보증금 14,500,000원이 우선순위로 전액 변제되므로 현재 회차에서 김익중의 잔액 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 모충동 228-3, 228-4 · 충청북도 청주시 서원구 구룡산로337번길 123-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(4가구) |
| 토지 | 127.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유승일 |
| 감정가 / 최저가 | 207,312,000원 / 207,312,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남외화 / 60,867,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입을 먼저 본다
등기상 말소기준은 2014.02.18 한성저축은행 근저당권입니다. 이후 미소금융충북청주지점 가압류 12,274,890원, 산와대부 가압류 21,672,152원, 국민건강보험공단 압류, 남외화의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 역시 등기 자체는 말소기준 이후이지만, 김익중은 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 별도의 선순위 임차권 분석이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차관계와 대항력 구분
| 임차인 | 전입일 | 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여정순 | 2009.08.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 김익중 | 2013.08.26 | 2013.08.26 | 14,500,000원 | 대항 가능 | 우선변제 전액배당 예상 |
| 이준희 | 2014.03.03 | 2014.03.03 | 15,000,000원 | 없음 | 인수 없음 |
| 안미숙 | 2014.03.04 | 2014.03.04 | 15,000,000원 | 없음 | 인수 없음 |
| 남외화 | 2017.03.14 | 2017.03.14 | 60,000,000원 | 없음 | 인수 없음 |
| 정쾌남 | 2026.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 인수 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 6명입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 김익중은 보증금 14,500,000원에 대해 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 회차 배당표에서는 전액 배당됩니다. 반면 여정순은 2009.08.17 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,702,368원 |
| 1. 임차인 김익중 보증금 | 14,500,000원 | 14,500,000원 |
| 2. 한성저축은행 근저당 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 미소금융충북청주지점 가압류 | 12,274,890원 | 12,274,890원 |
| 4. 산와대부 가압류 | 21,672,152원 | 21,672,152원 |
| 5. 경매신청채권자 남외화 | 60,867,945원 | 60,867,945원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,294,645원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 120,814,987원이 전액 변제되고 소유자에게 68,294,645원이 남습니다. 김익중 보증금도 전액 배당되어 해당 임차권 잔액 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김익중 보증금은 우선순위상 전액배당 계산
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 207,312,000원 | 120,814,987원 | 0원 | 68,294,645원 |
| 1회 유찰 · 80% | 165,849,600원 | 120,814,987원 | 0원 | 27,412,719원 |
| 2회 유찰 · 64% | 132,679,680원 | 115,522,164원 | 5,292,823원 | 0원 |
2회 유찰 시 미배당 5,292,823원이 발생하지만 배당 순서상 김익중 보증금은 가장 먼저 14,500,000원 전액 배당되는 계산입니다. 미배당은 신청채권자 남외화 청구액에서 발생하며, 자료상 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 계산에는 여정순의 미상 보증금이 반영돼 있지 않으므로 이를 근거로 인수 위험이 완전히 없다고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다가구주택 4가구로 이용 중이며, 조적조 스라브지붕 2층 건물입니다.
- 주위환경. 운호고등학교 남서측 인근으로 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 127.0㎡의 대지로 제1종일반주거지역, 완경사·사다리형이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역에 해당합니다.
- 공시지가. 551,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 여정순 임대차 원본 확인. 2009.08.17 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·실제 점유·임대차계약 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김익중 배당액 재확인. 보증금 14,500,000원 전액 배당을 전제로 현재 산정 인수액은 0원입니다. 실제 배당표와 당해세·최우선변제 여부를 대조해야 합니다.
- 남외화 관계 확인. 임차권자이면서 경매신청채권자로 나타나므로 임대차의 실질과 채권관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 다가구 점유 현황 확인. 4가구 이용 건물인 만큼 각 호실별 실제 점유자와 전입세대를 현장·전입세대열람으로 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 매각대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 확인된 임차권보다 ‘미상 선순위 점유자’가 핵심
이 사건은 단순한 ‘선순위 임차권 인수형’으로 보기에는 조금 다릅니다. 김익중은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 대항 가능한 임차인이지만, 보증금 14,500,000원이 현재 매각가에서는 전액 우선배당될 것으로 계산돼 확인된 잔액 인수는 0원입니다. 반대로 더 중요한 것은 2009.08.17 전입한 여정순입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “김익중은 계산 가능, 여정순은 확인 전까지 미확정”으로 보는 것이 정확합니다. 가격 시세 자료도 없으므로 최저가 207,312,000원이 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 최종 입찰 판단의 선결조건은 여정순의 실제 임대차관계와 배당·인수 가능성을 원본에서 확인하는 것입니다.
