청주지방법원 2026타경202. 진천읍 장관리의 다세대주택 101동 3층 301호로, 전용면적은 37.5462㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 해당 호수는 3층입니다. 현재 소유자는 김성자 씨로, 2014.11.06 임의경매 매각으로 취득했다가 2015.03.02 김준회 씨에게 39,600,000원에 매도했고, 다시 2015.09.22 42,000,000원에 매수한 이력이 확인됩니다.
이번 경매 신청채권자는 진천신용협동조합, 청구액은 45,222,361원입니다. 권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 진천신협의 2015년 근저당이 현재도 기준권리로 살아 있는지, 둘째, 김자영·연경민 두 점유자의 보증금과 확정일자가 얼마인지입니다. 이 두 가지가 정리돼야 매수인이 실제로 떠안을 금액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 제101동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.5462㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김성자 · 2015.09.22 매매 거래가액 42,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진천신용협동조합 / 45,222,361원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 / 세대수 | GT빌리지101동102동 · 29세대 · 2013.03.15 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확인이 먼저다
만약 2015.03.04 진천신협 근저당이 현존한다면, 연경민의 2023.01.18 전입과 김자영의 2024.06.28 전입은 모두 그보다 뒤입니다. 반대로 그 근저당이 이미 소멸·말소되어 2026.06.05 경매개시결정이 기준이 된다면 두 전입은 모두 경매개시보다 앞서므로 대항력 검토 대상이 됩니다. 따라서 현 단계에서는 두 사람 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김자영 | 전체 | 2024.06.28 | 확인 필요 | 2026.08.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 연경민 | 확인 필요 | 2023.01.18 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 김자영은 배당요구일 2026.08.31이 확인되지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 배당액과 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 연경민도 전입일 외 핵심 금액정보가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 시점의 실질취득가를 60,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 명목 최저가는 93%, 실질가격은 아직 미확정
GT빌리지101동102동의 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 64,500,000원, 최신 거래는 2024.10의 74,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 16.2% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 37.55㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2024.07 | 37.55㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2023.07 | 37.55㎡ | 2 | 55,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 61,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 64,500,000원 |
명목 최저가 60,000,000원은 전체 평균 61,500,000원의 97.6%, 최근 12개월 평균 64,500,000원의 93.0%입니다. 수치만 보면 시세 아래이지만, 그 차이는 임차인 미배당 인수액이 생기는 순간 쉽게 사라질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 ‘6,000만원이 싸다’가 아니라, 보증금을 확인해 실질취득가를 먼저 산출한 뒤 64,500,000원과 74,000,000원에 비교하는 순서가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,480,000원 |
| 1. 신청채권자 · 진천신용협동조합 | 45,222,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,520,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,480,000원과 소유자 잔여 58,520,000원을 반영하고, 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 진천신용협동조합의 2015년 근저당 변경 기록, 신청채권 45,222,361원, 임차인 보증금 미상 상태와 함께 원본 대조가 필요한 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 진천장관사랑으로부영1차아파트 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 다세대주택까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 승강기. 101동 엘리베이터는 기준시점 현재 운행중지 상태이며, 상당기간 운행하지 않은 것으로 탐문됐습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 128,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서상 101동은 집합건축물대장에 주1로 표기되어 있고, 장관리 283-1은 감정요항상 지목과 현황 이용에 차이가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2015년 진천신협 근저당 존속 여부. 2015.03.04 설정, 2015.10.27 계약인수 및 채권최고액 70,200,000원 변경 기록을 현재사항 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 김자영 보증금·확정일자. 전체 점유, 전입 2024.06.28, 배당요구 2026.08.31이 확인되므로 임대차계약서와 보증금액 확인이 핵심입니다.
- 연경민 보증금·확정일자. 전입 2023.01.18이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확정되면 낙찰가에 인수액을 더해 최근 12개월 평균 64,500,000원 및 최신 거래 74,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 승강기 상태. 상당기간 운행중지 상태로 탐문된 만큼 실제 운행 가능 여부와 이용상 불편을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 29세대·실거래 3건·경매 평균 유찰 1.8회라는 숫자를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “6,000만원”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 가격표만 보면 관심을 끌 만합니다. 감정가와 최저가가 60,000,000원이고, 최근 12개월 평균 64,500,000원의 93.0%이기 때문입니다. 최신 거래도 74,000,000원으로 확인됩니다. 그러나 경매에서는 낙찰가보다 실질취득가가 중요합니다.
현재 김자영·연경민 두 임차인의 보증금이 확인되지 않고, 2015년 진천신용협동조합 근저당의 변경 기록과 2026.06.05 경매개시결정을 둘러싼 말소기준 판단도 원본 대조가 필요합니다. 여기에 엘리베이터가 상당기간 운행중지 상태이고, 29세대 규모에 경매 평균 유찰 1.8회라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 검토 가능하지만, 권리와 실질취득가는 아직 확정 전”입니다. 입찰가는 두 임차인의 보증금과 기준권리를 확인한 뒤 정해야 합니다.
