청주지방법원 2026타경235. 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 40-31의 다세대주택 2층 물건입니다. 감정평가상 제2층이지만 현황에서는 통칭 ‘3층’으로 조사됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 가격이 아니라 임차권 순위입니다. 이기성은 2009.02.11 점유를 시작하고 2009.06.01 주민등록, 2009.06.25 확정일자를 갖춘 뒤 2011.06.21 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2026.07.10 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
다만 현재 회차에서 바로 인수금이 발생하는 것은 아닙니다. 최저가 103,000,000원으로 매각된다고 가정한 배당표에서는 집행비용 2,242,000원 뒤에 이기성의 보증금 35,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 최수만의 20,000,000원도 전액 변제됩니다. 따라서 이 가정에서는 임차보증금 미배당액이 없어 매수인 인수액 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 40-31 2층 · 가로수로1144번길 34-5 |
| 용도 / 대상면적 | 다세대 · 75.78㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이견희 지분 2분의 1 · 이윤정 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최수만 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 준공 | 1989.07.14 · 총 3세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기성 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2009.06.01 | 2009.06.25 | 35,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 인수 |
이기성은 임대차계약일 2009.02.05, 점유개시 2009.02.11, 주민등록 2009.06.01, 확정일자 2009.06.25이며 2011.06.21 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 — 실거래 비교자료 없이 가격 단정 금지
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 103,000,000원이나 최저가 103,000,000원을 근거로 싸다·비싸다·시세 대비 할인이라고 단정할 수 없습니다. 특히 총 3세대 다세대주택이고 1989.07.14 준공 물건이므로 가격 판단은 감정가 자체보다 개별 물건 상태와 실제 매매 가능 가격 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 이기성 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최수만 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,758,000원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금과 신청채권이 모두 전액 배당되고, 소유자 잔여가 45,758,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 배당 가능 여부 확인
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 103,000,000원 | 20,000,000원 | 45,758,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 82,400,000원 | 20,000,000원 | 25,516,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 65,920,000원 | 20,000,000원 | 9,333,440원 | 0원 |
세 시나리오 모두 임차보증금 35,000,000원이 전액 변제되는 구조여서 계산상 인수액은 없습니다. 다만 선순위 임차권의 법적 성격 자체가 사라지는 것은 아니므로, 실제 매각 직전에는 배당요구와 세금·최우선변제 등 선순위 배당 변수를 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서삼거리 북서측 인근이며, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황 층수. 공부상 제2층이지만 현황에서는 통칭 ‘3층’으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 공시지가는 494,300원/㎡입니다.
- 건물. 시멘벽돌조 슬래지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 확인. 이기성 보증금 35,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 최우선 확인사항입니다.
- 배당표 재계산. 당해세 등 선순위 항목이 추가되면 임차인의 미배당액이 생길 수 있으므로 최종 배당구조를 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없어 감정가 103,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 현황 층 확인. 공부상 제2층과 현황 통칭 ‘3층’의 표시 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소유관계 확인. 현재 등기상 이견희·이윤정이 각 2분의 1 지분을 보유한 공유 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원은 ‘배당 전액’이 전제다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 이기성은 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인이고, 보증금은 35,000,000원입니다. 다만 현재 최저가 103,000,000원과 1회 유찰 82,400,000원, 2회 유찰 65,920,000원 시나리오까지 모두 보증금 전액 배당이 가능해 계산상 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조는 관리 가능한 편이지만, 입찰 직전 실제 배당순위에 변동이 없는지 반드시 확인해야 합니다. 가격은 별개입니다. 비교 실거래 자료가 없으므로 103,000,000원이 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 이 물건은 “권리는 배당 확인 후 접근, 가격은 별도 검증”이 맞는 사건입니다.
