청주지방법원 2026타경251. 방서동 696의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 250.7㎡의 대지이고, 건물은 1층 제2종근린생활시설, 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 2가구, 4층 다가구주택 1가구, 옥탑1층 계단실로 조사됐습니다. 권리관계에서 가장 눈에 띄는 것은 말소기준보다 앞선 2026.03.05. 청주남부신용협동조합의 가처분이지만, 매각물건명세서 비고에는 이 가처분이 목적달성으로 실효되었고 매각이 되면 말소촉탁 대상이라고 명시돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 권리만이 아닙니다. 목록2 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 감정평가상 내벽·바닥·창호가 미완공이고 설비 역시 공사중 또는 정지 상태입니다. 가격을 검증할 실거래 자료도 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 유리하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 인수액 0원과 건물의 완성도·인허가 리스크는 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경251 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 방서동 696 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설 · 2~4층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 250.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김도현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,182,042,000원 / 1,182,042,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주남부신용협동조합 / 1,022,629,574원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 일괄매각 | 일괄매각 |
| 건물 상태 | 건축법상 사용승인 미필 · 내벽·바닥·창호 미완공 · 공사중(또는 정지) |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분은 ‘실효·말소촉탁’ 확인이 핵심
임차인 없음. 제공된 임차관계에서는 실제 임차인이나 보증기관 승계 신고가 확인되지 않습니다. 말소기준은 2026.03.12. 국 압류이며, 이후 신한카드 가압류·청주시 압류·현 경매개시결정·청주시 압류· 청주남부신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 현재 최저가 1,182,042,000원이 시장가격 대비 저렴한지, 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 특히 건물이 사용승인을 받지 않았고 미완공 상태이므로 완성 건물의 거래가격을 단순 대입하는 방식도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,182,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,220,420원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,161,188원 | 12,161,188원 |
| 3. 근저당 · 청주남부신용협동조합 | 1,266,000,000원 | 1,155,660,392원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,278,161,188원 중 채권자 예상배당은 1,167,821,580원, 미배당은 110,339,608원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 우선 차감되고 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가지만 ‘인수 0원’은 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,182,042,000원 | 1,167,821,580원 | 110,339,608원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 945,633,600원 | 933,777,264원 | 344,383,924원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 756,506,880원 | 746,541,811원 | 531,619,377원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 단재초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 250.7㎡, 평지·정방형·소로한면. 공시지가 1,103,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(방서지구)·주거용지에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 건물 이용. 1층 제2종근린생활시설 및 계단실, 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 2가구, 4층 다가구주택 1가구, 옥탑1층 계단실입니다.
- 완성도. 철근콘크리트구조 4층 건물이나 내벽·바닥·창호가 미완공이고 설비 역시 공사중 또는 정지 상태입니다.
- 인허가. 목록2 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가처분 원문 확인. 2026.03.05. 가처분은 말소기준보다 앞서지만 명세서상 목적달성으로 실효·말소촉탁 대상입니다. 실제 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 사용승인 가능 여부. 사용승인 미필 상태의 원인, 잔여 공사, 보완 필요사항 및 관할관청 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 미완공 공사비. 내벽·바닥·창호가 미완공이고 공사중 또는 정지 상태이므로 추가 공사 범위와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 국세·지방세. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 1,182,042,000원이 적정한지 별도 시세조사 없이 판단하면 안 됩니다.
- 도로·인허가 재확인. 감정평가서도 인접도로의 법적 성격, 소유·이용관계 등의 제반 사항을 응찰자가 직접 재조사·재확인하도록 기재하고 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리만 보면 예상보다 정리가 잘 됩니다. 선순위 가처분이 존재하지만 매각물건명세서상 목적달성으로 실효돼 매각 시 말소촉탁 대상이고, 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 목록2 건물은 사용승인을 받지 않았고 미완공·공사중(또는 정지) 상태입니다. 실거래 시세도 없어 신건 최저가 1,182,042,000원의 가격 경쟁력을 확인할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 정리되지만, 물건 상태와 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 특히 사용승인 가능성·잔여 공사·인허가 비용을 확인하기 전에는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
